Wil je een goede inschatting hebben van de woningen die in aanmerking komen voor de eenmalige huurverlaging? En wil je dit meteen ingericht hebben in WALS en SAM?

Maak dan gebruik van de dienstverlening die wij samen met ABF Research hiervoor hebben ontwikkeld. Kort samengevat bestaat de dienstverlening uit:

  • Een onderbouwing van het aantal huurders van jouw corporatie dat in aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging en het gemiddelde bedrag van de huurverlaging (door ABF Research);
  • Het willekeurig toewijzen van dit aantal huurders naar het woningbezit van jouw corporatie (door ABF Research);
  • Het verwerken van de huurverlaging voor de aangewezen woningen in WALS (door Ortec Finance);
  • Een WALS (en optioneel) SAM variant waarin de huurverlaging is ingericht;
  • Een rapport waarin de uitkomsten zijn samengevat en de methodologie wordt toegelicht.

Eenmalige huurverlaging: wat betekent het voor mij als corporatie?

In de Nationale Prestatieafspraken voor de volkshuisvesting van 30 juni jl. is besloten om een eenmalige huurverlaging door te voeren voor huurders van corporaties in gereguleerde woningen met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum en een huur hoger dan € 550 (prijspeil 2020). Op dit moment wordt (gezien de druk op de koopkracht) gepleit voor een invoering per 2023. Als dat uitvoeringstechnisch niet haalbaar is dan geldt 2024 als invoeringsjaar. Om deze maatregel door te voeren, krijgen corporaties aan het begin van het jaar (2023 of 2024) inkomensgegevens van de Belastingdienst. Het gaat dan om gegevens van twee jaar eerder.

Het is belangrijk om deze maatregel nu al mee te nemen in je meerjarenbegroting, ondanks dat de inkomensgegevens van de Belastingdienst nog even op zich laat wachten. Ortec Finance en ABF Research hebben de krachten gebundeld om inzicht te bieden in wat de eenmalige huurverlaging betekent voor de financiële positie van je corporatie maar ook voor de samenstelling van de portefeuille.

Eerder heeft Ortec Finance een document gepubliceerd dat beschrijft hoe je de Nationale Prestatieafspraken in WALS en SAM – waaronder de huurverlaging – in een scenario kunt verwerken. Hierin staat dat de huurverlaging via een verbetertabel ingericht kan worden. Let op dat je de dPi niet op deze manier kan inleveren. In de nieuwe WALS versie (die vanaf 2 september beschikbaar is) kan de huurverlaging via de huurvariant worden ingericht wat voldoet aan de dPi-voorschriften. Als je van onze dienstverlening gebruik maakt, wordt de huurverlaging gelijk op de juiste manier in WALS gezet. Mocht je hier geen gebruik van maken, lees dan in onze aanstaande update “Verwerking betaalbaarheid in WALS” over hoe de huurverlaging het beste verwerkt kan worden met de nieuwe WALS versie.

Doel, methodiek en brongegevens van de dienstverlening

Bij de totstandkoming van de Nationale Prestatieafspraken is doorgerekend wat – gemiddeld – de gevolgen zijn van de huurverlaging op de verdien- en investeringscapaciteit van corporaties. De verschillen tussen corporaties zijn echter aanzienlijk. De maatregel kan voor elke corporatie dus anders uitpakken en daarmee afwijken van het gemiddelde. Bovendien komt uit berekeningen naar voren dat de verschillen in aandelen van woningen die voor de huurverlaging in aanmerking komen en bedragen van de huurverlaging per regio en wijk behoorlijk uiteen lopen. Tegelijkertijd is het van belang om de maatregel zo nauwkeurig mogelijk in te rekenen in de meerjarenbegroting. Omdat daarvoor de landelijke gemiddeldes voor veel corporaties niet nauwkeurig genoeg zijn, hebben we samen met ABF Research een methodiek ontwikkeld om – tot op wijkniveau - een nauwkeurige inschatting te maken óf de huur verlaagd moet worden en met welk bedrag. De getallen op wijkniveau – het aandeel woningen waarvan de huur verlaagd moet worden en met welk bedrag – worden willekeurig doorvertaald naar het woningbezit van de corporatie. Willekeurig wil zeggen dat er geen koppeling wordt gemaakt tussen wie er in de woning woont, zodat er geen sprake is van het uitwisselen van persoonsgegevens.

ABF maakt hiervoor gebruik van dezelfde brongegevens als de Belastingdienst (registratiegegevens van huurders en woningen) met een zo actueel mogelijk peilmoment, namelijk de inkomensgegevens van 2020. Ortec Finance heeft vervolgens een methodiek ontwikkeld om de huurverlagingen door te rekenen in WALS en SAM. De resultaten bieden niet alleen inzicht in de impact van de huurverlaging op de huurkasstroom, maar ook op de samenstelling van de portefeuille naar huurklasse, de waardering en de financiële kengetallen. Deze informatie is onmisbaar om dit najaar een actuele en accurate meerjarenbegroting op te stellen.

Toets aan de praktijk: grote verschillen tussen regio’s en binnen deelportefeuilles

De methodiek voor het inschatten van de huurverlaging heeft mede vorm gekregen via een proefberekening op het vastgoedbestand van Portaal. Deze stap leverde enthousiaste reacties van Portaal op de toepassingsmogelijkheden van de uitkomsten.

Een blik op de eerste resultaten toonde direct de meerwaarde aan van een gedetailleerde doorrekening van de huurverlaging. Tussen regio’s in het land varieert het aandeel gereguleerde corporatiewoningen dat te maken krijgt met een huurverlaging tussen 10% en 30%. Het bedrag dat met de verlaging gemoeid is, loopt uiteen van circa 55 euro tot meer dan 90 euro.

Wat is de meerwaarde van deze dienstverlening?

Zoals eerder benoemd is de berekening bedoeld om jouw corporatie meer inzicht te geven in welke gevolgen de eenmalige huurverlaging heeft op bepaalde indicatoren zoals:
  • Het aandeel woningen dat te maken krijgt met huurverlaging (op wijkniveau);
  • De gemiddelde huurverlaging (op wijkniveau);
  • De financiële kengetallen; - De huurkasstroom;
  • De waardering;
  • De samenstelling van de portefeuille naar huurklasse.

Bovendien richten we de eenmalige huurverlaging meteen voor je in, in WALS en optioneel in SAM. Hiermee krijg je niet alleen inzicht in de effecten, maar word je ook ontzorgd voor de verwerking van de maatregel in je meerjarenbegroting. Uiteraard heeft de huurverlaging niet alleen een financiële impact. Met behulp van de resultaten krijgt je corporatie ook inzicht in de sociale bijdrage die geleverd wordt met het verlagen van de huur aan de laagste inkomens en in de omvang van de voorraad tot 550 euro, voor en na de eenmalige huurverlaging. Dit laatste is van belang omdat een ander onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken, het op peil blijven van de voorraad tot 550 euro is.

Welke gegevens hebben we nodig voor de berekening?

Voor een goede inschatting van de effecten op woningniveau is per zelfstandige huurwoning informatie nodig zoals:
  • De ligging van de woning (postcodenummer en -letters);
  • De kale huurprijs;
  • (bij voorkeur) Of het huidige huurcontract gereguleerd is.
Voor alle gebruikers van WALS en/of SAM zijn deze gegevens al beschikbaar bij Ortec Finance. Wij kunnen deze data aanleveren aan ABF Research. Voorwaarde voor deze dienstverlening is dat je ermee akkoord gaat dat wij deze data verstrekken aan ABF Research voor dit specifieke doel. Via het aanvraagformulier geeft je hiervoor toestemming.

Kosten

De basis dienstverlening bestaat uit het inschatten van de eenmalige huurverlaging en het verwerken ervan in WALS (inclusief de oplevering). De kosten van deze dienstverlening bedragen 1.750 euro.

Wil je daarnaast de eenmalige huurverlaging ook in SAM verwerkt hebben? Dan is dit zeker mogelijk. Wij passen de calculatieset in SAM voor je aan en verwerken de huurverlaging in het huurbeleid. De kosten van deze additionele werkzaamheden bedragen 400 euro.

Wil je een verfijndere inschatting hebben op basis van aanvullende vastgoedkenmerken zoals de energieprestatie (vanuit woonlasten perspectief) en/of de oppervlakteklasse (vanuit prijs-kwaliteit perspectief)? Neem dan contact op met Berry Blijie van ABF Research (berry.blijie@abf.nl).

Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW en prijspeil 2022.

In het aanvraagformulier kun je je keuze voor de basis en eventuele opties invullen en direct toestemming verlenen voor het delen van gegevens.

Praktische informatie

Je kunt de dienstverlening nu direct aanvragen via onderstaande button.

Onderbouwing eenmalige huurverlaging aanvragen

Rond hierbij alsjeblieft de aanvraag volledig af en vul een correct emailadres in. Als je dat gedaan hebt, ontvang je binnen een paar minuten een bevestiging per mail.

Facturatie vindt plaats nadat wij de aanvraag hebben ontvangen.

Nadat wij de aanvraag hebben ontvangen, nemen we contact met je op. De doorlooptijd tussen aanvraag en oplevering is 2 weken.

De oplevering vindt plaats via een mail met een beschrijving van de methodiek, de variant in WALS en eventueel SAM waarin we de eenmalige huurverlaging hebben verwerkt en een rapportage met de resultaten.

Woningcorporaties die gebruik maken van WALS met ondersteuning door Qonsío kunnen deze dienstverlening alléén afnemen via Ortec Finance (en niet via Qonsío).

Heb je vragen over deze dienstverlening? Neem dan contact op met Carolijn de Kok.

X