Op vrijdag 3 juli heeft de Minister van BZK naar gemeenten en huurdersorganisaties een indicatie gestuurd van de maximale extra bestedingsruimte die corporaties beschikbaar hebben, bovenop de voorgenomen investeringen. Ortec Finance heeft in opdracht van Ministerie van BZK de methode ontwikkeld en de berekeningen uitgevoerd. De publicatie van BZK is te vinden via deze link. Daar vindt u ook het rapport van Ortec Finance.

Meer transparantie, inzicht en vergelijkbaarheid door de IBW

De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) is bedoeld om huurders en gemeenten meer inzicht te geven in de financiële positie van corporaties en de mogelijkheden die deze positie biedt. De indicatie is niet exact en bevat geen uitspraak over het verdienmodel van corporaties. De afgelopen jaren zijn de IBW-bedragen een eigen leven gaan leiden. Vaak wordt vergeten dat de IBW een indicatie van de maximale extra bestedingsruimte is, maar geen exacte bepaling van het bedrag dat corporaties zouden kunnen lenen om te investeren. De IBW heeft als doel om gemeenten en huurders te helpen met transparantie, vergelijkbaarheid en inzicht.

Voor huurders en gemeenten is het vaak moeilijk om een beeld te hebben bij de financiële mogelijkheden die corporaties hebben en voor welk deel de financiële mogelijkheden in de begroting al een bestemming hebben gekregen. De indicatie uit de IBW is een hulpmiddel voor het vergroten van de transparantie.

Met deze indicatie zijn corporaties vergelijkbaar ten opzichte van elkaar. Uit de verschillende bedragen wordt duidelijk welke corporatie, ten opzichte van de begroting, nog ruimte heeft en er wordt een indicatie van de omvang van die ruimte gegeven. Omdat alle corporaties langs dezelfde meetlat liggen, zijn corporaties beter te vergelijk voor gemeenten.

De ruimte die beschikbaar is, hangt af van de manier waarop deze wordt besteed. Dat is niet altijd duidelijk voor alle stakeholders. Zo kan een kleine huurverlaging voor alle huurders leiden tot een groot effect op het aantal woningen dat nieuw gebouwd kan worden. De IBW helpt corporaties, gemeenten en huurders om meer inzicht te krijgen in de effecten van een besteding.

De hoogste IBW terwijl de kasstroom zo onder druk staat – hoe kan dat?

Dit jaar is de IBW hoger dan ooit, ondanks toegenomen bouwkosten en dalende rendementen. Hoe kan dat? Er zijn twee hele belangrijke oorzaken. De eerste oorzaak is de verruiming van de normen van het financieel kader van Aw en WSW. De LTV-grens, die corporaties vorig jaar beperkte, is verruimd van 75% naar 85%. Omdat dit gedaan is na het opstellen van de dPi, hebben corporaties – wanneer zij dit gewild hadden – deze ruimte niet in kunnen vullen. Een verruiming van de LTV-grens betekent meer bestedingsruimte. Zou de oude grens van 75% aangehouden zijn, dan daalt de IBW met € 16,8 mrd; van € 40,6 mrd naar € 23,8 mrd.

Een tweede oorzaak is dat de dalende exploitatieopbrengst de investeringsmogelijkheden nog niet raakt – een direct gevolg van de lage rente. De lage rente beïnvloedt de bestedingsruimte langs twee wegen. Allereerst is er het feit dat de ICR bij veel corporaties de afgelopen jaren is gestegen door de lage rente. De ICR ligt op sectorniveau in de DAEB-tak op 1,98 bij een minimum van 1,4. Dit betekent dat er nog veel ruimte is in dit kengetal. Ook is het zo dat bestedingen in de IBW-benadering (1) plaatsvinden in 2021. In de verwachting van Aw en WSW is de rente 1,15%. De lage rente betekent dat corporaties in principe niet tegen de ICR-restrictie aanlopen, ook als bestedingen nauwelijks renderen. Welke omvang heeft dit effect? Een gevoeligheidsanalyse wijst uit dat de IBW met een rente van 4,55% (2) voor extra investeringen daalt met € 17,5 mrd; van € 40,6 mrd naar € 23,1 mrd.

Vragen over de IBW?

Corporaties hebben het Rekenmodel IBW 2020 voor hun corporatie per mail ontvangen. Met dit model kunt u zien hoe de berekening van de IBW tot stand komt en kunt u het effect van eigen normen voor financiële ratio’s en eigen aannames voor investeringen op de IBW zien. Heeft u het rekenmodel niet ontvangen? Stuur een mail naar PostbusIBW@minbzk.nl. Voor andere geïnteresseerden is via dit emailadres ook een niet-ingevuld model beschikbaar, inclusief handleiding.

Wilt u meer weten?

Mocht u vragen hebben, of meer willen weten, neem dan contact op met Maarten van ‘t Hek.

 


1. In art. 38 BTIV gevraagd naar de ruimte in het eerstvolgende jaar. Dat is in de IBW berekend.

2. 4,55% is de langetermijnverwachting uit het Onderzoek Opgaven/Middelen

Contact

Maarten van 't Hek
Senior Consultant
+31 6 13 13 15 04