Het investeringsnormenkader ontrafeld: van beoordeling tot besluit

In deze eerste fase van het project wordt het projectinitiatief omschreven en ter afronding van de fase getoetst op de haalbaarheid conform het investeringsnormenkader. In deze fase is het waardevol om een eerste scenarioanalyse te doen en de resultaten van de verschillende scenario’s te vergelijken. Dit met als doel om meer richting te geven aan de uitwerking in de volgende fase door scenario’s die niet haalbaar of wenselijk zijn, af te laten vallen voor verdere uitwerking.

In deze fase zijn kosten en opbrengsten alleen globaal bekend, bijvoorbeeld in de vorm van modelinvesteringen. Maar ook met globale kosten en opbrengsten kunnen toetsen uitgevoerd worden. In deze fase van eerste inzichten en een eerste scenarioanalyse is de volgende toets het belangrijkst en leent zich daarom het beste als go/no-go-toets:

• Mutatie beleidswaarde/investering: de toets geeft inzicht in beslag op de investeringsruimte door te bepalen in welke mate de investering beleidswaarde oplevert.

IRR-investering (15 jaar) is in deze fase erg geschikt om scenario’s te vergelijken omdat hierin zowel het perspectief van kasstromen en waarde terugkomen. Daarmee is dit kengetal waardevol in deze fase om het meest gunstige scenario te kiezen.

Voor de kengetallen marktconformiteit (in de vorm van een oordeel van een kostendeskundige²) en leegwaarde/stichtingskosten geldt dat in deze fase het project vaak nog niet specifiek genoeg is om een waardevolle toets te vormen. Het kengetal bruto/netto-verhouding is met globale kosten en opbrengsten uit te rekenen. Het is waardevol om dit kengetal mee te nemen als signaalwaarde omdat het een beeld geeft van de exploitatie na oplevering.

^2. Soms zien we in de praktijk dat al in de eerste fases een kostendeskundige een oordeel geeft. In die gevallen kan de toets gebruikt worden als signaal.

In deze fase is het project verder uitgewerkt met een voorlopige kostenraming en planning. Verdiepend op de initiatieffase worden in deze fase de overgebleven relevante scenario(’s) getoetst en wordt de scenariokeuze gemaakt. Dit betekent dat, net als in de initiatieffase, het volgende kengetal de belangrijkste toets is voor een go/no-go besluit:

• Mutatie beleidswaarde/investering

De IRR-investering (15 jaar) is net als in de initiatieffase waardevol als er nog meerdere scenario’s over zijn voor de vergelijking in de haalbaarheidsfase.

Wat betreft de marktconformiteit van de investering geldt dat deze als signaalwaarde gebruikt kan worden vanuit het afprijzen van de modelinvesteringen. Ook het kengetal bruto/netto-verhouding kan in deze fase een waardevolle signaalwaarde zijn om te kunnen sturen op het resultaat van de exploitatie na oplevering. Op het moment dat in deze fase al een leegwaardebepaling plaatsvindt, dan kan het kengetal leegwaarde/stichtingskosten ook als signaalwaarde gebruikt worden.

In de definitiefase is het project verder vormgegeven (o.a. verkaveling, programma, stedenbouwkundige uitgangspunten, kwaliteit, kostenraming, etc.). Er is inzicht in de investering, kosten en opbrengsten. Dit betekent dat in deze fase de volgende kengetallen de belangrijkste toetsen zijn voor een go/no-go besluit:

• Marktconformiteit: in deze fase kan de beoordeling van de marktconformiteit van de kosten door een kostendeskundige plaatsvinden. Omdat het niet wenselijk is om meer te betalen dan wat marktconform is, ligt het voor de hand dat dit een go/no-go-toets is.
• Leegwaarde/stichtingskosten: nu het project verder is vormgegeven, ontstaat een logisch moment voor een leegwaardebepaling en de toets op de leegwaarde/stichtingskosten. Idealiter is het wenselijk dat de leegwaarde de stichtingskosten dekt, maar dit is niet altijd meer haalbaar. Dit neemt niet weg dat dit een belangrijke go/no-go-toets vormt. Want als er te weinig leegwaarde wordt gerealiseerd, kan nog bijgestuurd worden in het project.
• Bruto/netto-verhouding: ook de toets bruto/netto-verhouding is in deze fase van groot belang. Nu het scenario gekozen is, wil je goed kunnen blijven sturen op de exploitatie na oplevering. In deze fase kun je vaak beschikken over een goede inschatting van zowel de huren als het onderhoud na oplevering. Gezien de directe koppeling met de ICR, die bij veel corporaties onder druk staat, is het aan te raden om deze toets als go/no-go-toets in te zetten.

Omdat in de vorige fase de scenariokeuze al plaats heeft gevonden, is de IRR-investering (15 jaar) minder belangrijk geworden. Dit neemt niet weg dat dit kengetal kan dienen als signaalwaarde, omdat daarmee het resultaat van de IRR-investering (15 jaar) gedurende de fases gevolgd kan worden. Hetzelfde geldt voor de Mutatie beleidswaarde/investering.

Deze fase richt zich op het voorlopig en definitief ontwerp (VO/DO), aanbesteding en uitvoering. Omdat het project in deze fase gerealiseerd wordt en de keuze om een project door te laten gaan in eerdere fases plaatsvindt, is het niet nodig om in de fase toetsen te beschouwen als go/no- go of signaalwaarde.

Overigens is monitoring van projecten in uitvoering belangrijk. Hiervoor hebben corporaties veelal maand-, kwartaal- of tertiaalrapportages, waarin wordt aangegeven in welke mate goedgekeurde budgetten al dan niet worden uitgeput.

Het project wordt opgeleverd, decharge vindt plaats en de exploitatie overgedragen aan de organisatie; ook vindt nacalculatie en evaluatie plaats o.a. op de investeringskaders maar bij voorkeur ook op andere leerpunten.

Ook voor deze fase geldt dat besluitvorming of het project door kan gaan, achter je ligt. In het kader van evaluatie is het wel waardevol om alle toetsen nog een laatste keer uit te rekenen om de daadwerkelijke resultaten te vergelijken met de beoogde resultaten en te leren van deze vergelijking.