De globale koers blijft onzeker. De wapenstilstand tussen Iran en de Verenigde Staten lijkt gebroken te zijn, en een oplossing via de onderhandelingstafel op korte termijn lijkt niet kansrijk. Deze doorbreking had meteen ook effect op de olieprijzen, met de sterkste prijsstijging sinds de start van het conflict. Aan de andere kant zijn de prijzen flink gedaald sinds de pieken in maart en april. Gebleken uit de olieprijzen is dat het effect van het sluiten van de Straat van Hormuz minder impact heeft dan van tevoren gedacht. Al met al blijft de onzekerheid aanhouden, en blijft de volatiliteit hoog.
De gevolgen in Nederland zijn ook al waargenomen. Benzine- en gasprijzen zijn in het vorige kwartaal fors gestegen. Momenteel zijn deze prijzen al iets gedaald, maar liggen nog wel boven het niveau van begin dit jaar. Als gevolg hiervan kan dit uiteindelijk een grote impact hebben voor de huurders en betaalbaarheid van woningen. Voor corporaties kunnen hogere energieprijzen via oplopende exploitatielasten en hogere investeringskosten doorwerken in de begroting. Voor corporaties kan dit betekenen dat de investeringscapaciteit kan gaan knellen.
Om deze onzekerheid in kaart te brengen is het van belang om de economische uitgangspunten in de begroting frequent te actualiseren op basis van de meest recente gegevens. De nieuwste OFS van Q3 bevat deze gegevens. De nieuwste Ortec Finance Scenarioset (OFS) is voor klanten te vinden op ons klantenportaal en in de SaaS-omgeving. In de onderstaande tabel is de OFS Q3 ook weergegeven.
Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal
Bij de publicatie van een nieuwe OFS bespreken we altijd de belangrijkste veranderingen in onze verwachting ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste wijzigingen zijn als volgt:
- De verwachte prijsinflatie voor 2027 is met 55 basispunten verlaagd naar 2,8%. Voor 2028 en 2029 is deze verlaagd met ongeveer 10 basispunten naar 2,7% en 2,8%.
- Vergeleken met de OFS Q2 is de verwachte looninflatie ongeveer 40 basispunten lager in 2026 en 2027. In de vorige publicatie zagen we de verwachte loonontwikkeling voor deze twee jaren met 60 basispunten stijgen. Deze stijging is dus deels tenietgedaan.
- Ten opzichte van de OFS Q2 is de lange renteverwachting voor 2026 en 2027 met ongeveer 20 basispunten afgenomen richting 3,8%. Op middellange termijn, 2028 t/m 2030, is de verwachting ook neerwaarts bijgesteld met ongeveer 10 basispunten per jaar.
- De bouwindex en onderhoudsindex zijn wederom met 50 basispunten verhoogd voor 2026. Voor 2027 is de verwachting ook verhoogd met 50 basispunten voor beide indices. Hiermee komt de verwachting uit op 5,0% voor de bouwindex en 4,5% voor de onderhoudsindex in 2026. De verwachting voor 2027 is 3,5% voor beide indices.
De renteverwachting voor de komende jaren is belangrijk voor de financiële prognoses van woningcorporaties, aangezien er veel nieuwe financiering aangetrokken zal worden voor het verwezenlijken van, onder andere, de grote nieuwbouwopgave die er is in Nederland. Omdat er nog veel onzeker is over de toekomstige rente, is het aan te raden om verschillende economische scenario’s door te rekenen. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).1
Verwachting prijsinflatie
De inflatie in Nederland ligt nog altijd hoger dan de doelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB). In de meest recente publicatie van het CBS wordt de inflatie vastgesteld op 2,9% ten opzichte van 3,5% een maand eerder 2.
De eerdere stijging van de inflatie werd mede veroorzaakt door een sterke prijsontwikkeling van olieprijzen als gevolg van de onrust in het Midden-Oosten. Nu deze prijsstijgingen afnemen, is ook de inflatie gedaald naar 2,9%. Ondanks deze daling lijkt een terugkeer naar de inflatiedoelstelling van 2% van de ECB voorlopig nog buiten bereik. De ECB geeft aan dat de verwachte inflatie in 2026 uitkomt op 2,7%. Dit betekent dat dit lager is dan in 2025, maar hoger dan voorheen verwacht werd.
De verwachte prijsinflatie in de OFS Q3 voor de periode 2026-2028 is gelijk aan 2,5% | 2,8% | 2,7%. Terwijl in de OFS Q2 voor de periode 2026-2028 2,6% | 3,4% | 2,8% werd voorspeld. Voor de jaren hierna is de verwachting dat de prijsinflatie nog een aantal jaren op hetzelfde niveau blijft, rond 2,8%. Pas vanaf 2032 zal de inflatie dalen richting de lange termijn verwachting van 2%.
De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
In de Nationale Prestatieafspraken en met de Woonbond is afgesproken dat de huren meestijgen met de driejaarsgemiddelde prijsinflatie, zodat stijgende kosten gedekt kunnen blijven worden. Doordat de verwachte prijsinflatie lager uitvalt, mag er ook een lagere huurverhoging gevraagd worden. Aan de andere kant zien we dat de verwachte bouw- en onderhoudskosten wel hoger uitvallen. Later in dit artikel lees je hoe dit impact heeft op de demo woningcorporatie.
Verwachting renteontwikkeling
De verwachte lange rente is in de OFS Q3 neerwaarts bijgesteld ten opzichte van de prognose in de OFS Q2. Deze ontwikkeling hangt samen met de verwachting dat de prijsinflatie de komende jaren verder afneemt. Doordat de inflatie nu weer een dalende trend is gestart, is de verwachting van de rente op lange termijn ook neerwaarts bijgesteld.
Hoewel de verwachting van de lange rente in de vorige OFS tijdelijk opwaarts was bijgesteld, is dit nu weer teruggedraaid. Onder andere de effecten van de dalende energieprijzen en afnemende geopolitieke spanningen zorgen voor een gunstiger inflatiebeeld met minder opwaarts druk op de rente.
In de OFS Q3 2026 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) voor de periode 2026-2028 gelijk aan 3,6% | 3,6% | 3,7%. In de OFS Q2 2026 was deze verwachting nog 3,8% | 3,9% | 3,8%.
De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
Zoals eerder gezegd, speelt de renteverwachting voor de komende jaren een cruciale rol in de financiële prognoses van woningcorporaties. Aangezien er veel nieuwe financiering zal worden aangetrokken, is de recent neerwaarts bijgestelde renteverwachting een gunstige ontwikkeling. Lagere rentepercentages maken nieuwe financiering goedkoper, wat direct invloed heeft op de ICR (Interest Coverage Ratio).
Verwachting looninflatie
De verwachting van de looninflatie is ook omhoog bijgesteld. In de OFS Q3 2026 verwachten we een looninflatie voor de periode 2026-2028 gelijk aan 4,1% | 3,2% | 3,1%. In de OFS Q2 2026 was deze verwachting nog 4,5% | 3,6% | 3,2%. Met name in 2026 en 2027 is dus een aanzienlijke daling waarneembaar. De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk. De kosten voor personeel zullen daardoor minder sterk toenemen dan eerder voorzien. Op lange termijn is de verwachting voor de looninflatie niet gewijzigd. De verwachting loopt af naar de structurele verwachting van 2,5%.
Impact van de nieuwe OFS op de Demo corporatie
Met de introductie van de nieuwe OFS willen we niet alleen de wijziging in de inflatiecijfers duidelijk maken, maar ook inzicht geven in hoe deze aanpassingen zich vertalen naar de begroting van een corporatie. In de figuren hieronder presenteren we de ICR DAEB en LTV DAEB voor de demo corporatie en laten we de verschillen zien tussen de OFS Q2 2026 en OFS Q3 2026. Voor de beleidswaarde-component in de LTV berekenen we elk jaar opnieuw de waarde, zodat we een nauwkeurig beeld krijgen van de effecten van de veranderde economische parameters.
Zoals te zien in de figuur van de ICR, is er amper een verschil te zien tussen de twee kwartalen. De ICR volgt nagenoeg dezelfde trend. De lagere renteverwachting is gunstig voor de ICR aangezien de nieuwe leningen minder rentelasten met zich meebrengen. Aan de andere kant stijgen de onderhouds- en bouwkosten. Ook mag er minder reguliere huurverhoging gevraagd worden aangezien het 3-jaars gemiddelde van de prijsinflatie daalt vanaf 2027. Aan de andere kant vallen de kosten ook lager uit door een lagere indexatie.
Bij te LTV is er wel een verschuiving te zien. Over bijna de gehele horizon stijgt de LTV met 1 procentpunt. De lagere inkomsten en hogere onderhouds- en bouwkosten zorgen ervoor dat er meer geleend moet worden.
Samenvattend heeft de OFS Q3 2026 een minimaal effect op de ICR over de gehele horizon. De LTV valt door deze aanpassingen hoger uit over de hele horizon. Kijk dus vooral wat dit voor jouw corporatie betekent.
1 Zie voor meer informatie de whitepapers Steehouwer, H. (2016) Ortec Finance Scenario Approach en Steehouwer, H. (2016) Relevance of scenario models.
2 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2026/28/inflatie-daalt-in-juni-naar-2-9-procent
Bijlage overige grafieken
In deze bijlage worden de overige verschillen tussen de macro-economische verwachtingen uit de OFS Q2 2026 en de OFS Q3 2026 weergegeven.
Eerdere publicaties
Benieuwd naar de ontwikkeling van de macro-economische parameters voor de woningcorporaties gedurende de tijd? Lees dan eens onze eerdere Economische verwachtingen woningcorporaties.
- Economische verwachtingen woningcorporaties Ortec Finance 2e kwartaal 2026
- Economische verwachtingen woningcorporaties Ortec Finance 1e kwartaal 2026
- Economische verwachtingen woningcorporaties Ortec Finance 4e kwartaal 2025
- Economische verwachtingen woningcorporaties Ortec Finance 3e kwartaal 2025
- Economische verwachtingen woningcorporaties Ortec Finance 2e kwartaal 2025
Vragen
Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen op opmerkingen, neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen of Thomas via onderstaande contactgegevens.
Contact
Coen Ravesloot
Senior Consultant
Thomas Landman
ConsultantGerelateerde insights
-
15 juli 2026Economische verwachtingen woningcorporatiesDe economische verwachtingen van Ortec Finance voor het 3e kwartaal van 2026 laat zien de wereldwijde onzekerheid blijft aanhouden en dat de inflatie- en renteverwachting dalen.
-
06 juli 2026Terugkijken: Marktpresentatie Vastgoedwaarderingen 2026Kijk het webinar Markpresentatie Vastgoedwaarderingen 2026 terug over de gerealiseerde waardeontwikkeling 2025 en kenmerken van deze waarderingsronde.
-
01 juli 2026Lichte stijging koopprijzen na eerdere stabilisatieDeze maand een update over de laatste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt per juli 2026, die na een eerdere stabilisatie een lichte stijging van de koopprijzen laat zien.
-
29 juni 2026Nieuw in investeringsanalyses: SIM toetsen met tijdsimpactVan strategische keuzes op portefeuilleniveau, naar realiseren maatschappelijke impact op projectniveau: in die vertaling gaat vaak waardevolle informatie verloren.
-
17 juni 2026Opstarten MJB in WALSStart vol vertrouwen met jouw meerjarenbegroting in WALS. Tijdens deze opleiding nemen we jullie stap voor stap mee door de belangrijkste onderdelen en processen voor het opstellen van de MJB.
-
16 juni 2026SAMBA maakt sturen op woonlasten mogelijkOm beter te kunnen sturen op betaalbaarheid, duurzaamheid en investeringen ontwikkelden Ortec Finance en ABF Research een simulatiemodel voor woningcorporaties: SAMBA. Lees hoe Kennemer Wonen met SAMBA aan de slag is gegaan.
-
12 juni 2026Terugblik EFL-conferentie 2026: waardevol en inspirerend!Van 3 tot en met 5 juni vond in ons Rotterdamse kantoor de EFL-conferentie 2026 plaats. Internationale experts, woningcorporaties, onderzoeksinstellingen en partners kwamen bijeen om kennis en ervaringen uit te wisselen over actuele vraagstukken in de sociale en betaalbare huursector.
-
19 mei 2026PERSBERICHT: OrtaX en Centric bundelen krachten binnen het WOZ-domeinCentric heeft OrtaX, onderdeel van Ortec Finance en specialist in software voor de WOZ-waarderingspraktijk, overgenomen.
-
06 mei 2026Energiezuinigheid meenemen in de WOZ‑herwaarderingOntdek hoe energiezuinigheid als nieuw secundair kenmerk wordt meegenomen in de WOZ-herwaardering, inclusief praktische toepassing, keuzes en eerste ervaringen binnen OrtaX en Tribuut.