Renteverwachtingen nemen opnieuw toe, huizenprijzen herstellen

Verwachting lange rentes

De verwachtingen omtrent de lange rente hebben we naar boven bijgesteld. Eerder verwachtten wij voor 2024 2,9% voor de 10-jaars rente, nu is dat 3,6%. Tevens is de verwachting dat dit verschil de komende jaren zal aanhouden. De onderstaande interactieve grafiek maakt dit verschil inzichtelijk. Klik op de grafiek voor de exacte percentages per jaartal.

De reden voor deze bijstelling is de verwachting dat de centrale banken harder en langer op de rem blijven trappen dan tot nog toe gedacht.⁴ In september voerde de ECB de tiende beleidsrenteverhoging op rij door, naar 4,0%. Ook de rente op Amerikaanse staatspapieren benadert de 5%, wat rentes in Europa opdrijft. Hiermee komen de 10-jaars rentes op de hoogste stand sinds de 2011.⁵ De groei lijkt voorlopig uit de rente te zijn en de verwachting is dat voorlopig het huidige niveau gehandhaafd wordt.⁶

Voor corporaties betekent dit een grotere kasstroomlast in de toekomst, aangezien een groter deel van de operationele kasstromen aan rentelasten zal op gaan. De ICR is het financiële kengetal waar deze verslechtering tot uiting komt. Het is daarom nuttig om de impact van deze nieuwe renteverwachting inzichtelijk te maken voor de eigen corporatie.

Verwachting ontwikkeling huizenprijzen

De ontwikkeling van de huizenmarkt van de afgelopen maanden is anders verlopen dan eerder verwacht. De verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen tot en met 2026 is flink hoger dan in de vorige OFS. De prijzen zijn de afgelopen drie maanden licht gestegen. Hierdoor is het verwachte dieptepunt van -5,1% in 2023 bijgesteld naar een stagnatie van 0,0%. Waar eerder voor 2024 een daling van -3,0% werd verwacht, is dat nu een stijging van 1,0%. Klik op de grafiek voor de exacte percentages per jaartal.

De afgelopen periode daalden de huizenprijzen zowel op jaarbasis als op maandniveau. Die daling lijkt nu af te remmen. In juli steeg de gemiddelde huizenprijs ten opzichte van juni en er zijn steeds meer plekken in Nederland met een lichte prijsstijging. Ook lijkt het erop dat er weer meer overboden wordt. Zie hierover ook de Ortec Finance maandalert woningmarkt.

De stijgende prijzen zijn voornamelijk te wijten aan het groeiende woningtekort. De bouw weet het tekort niet bij te benen door stijgende bouw- en onderhoudskosten, omdat deze de projectrendementen drukken. Dit wordt verder verslechterd door de politieke onzekerheid, veroorzaakt door de val van het kabinet.⁷ Verder spelen ook de sterk stijgende lonen een rol in het opdrijven van de huizenprijzen. Het vermeerderde loon zorgt voor een gegroeide leencapaciteit, die deels de prijsinflatie en gestegen rente compenseren.⁸

Corporaties kunnen deze stijging gaan merken in hun verkoopopbrengsten en de waarde van woningen in het uitpondscenario. Ook het aankopen van huurwoningen kan prijziger worden. Door het afschaffen van de verhuurdersheffing voelen de corporaties het echter niet meer in de operationele kasstromen.

¹Autoriteit woningcorporaties, Leidraad economische parameters dPi 2023
²Zie voor meer informatie de whitepapers Steehouwer, H. (2016) Ortec Finance Scenario Approach en Steehouwer, H. (2016) Relevance of scenario models.
³Aw, Leidraad Aw inzake Meerjarenbegroting en dPi 2023
⁴Bloomberg, ECB’s Nagel Says Much Too Early to Consider Rate Hike Pause
⁵ Financieele Dagblad, Lange rente stijgt naar hoogste niveau sinds juli 2011
⁶ Financieele Dagblad, ECB drukt pauzeknop in, rente blijft 4%
⁷ABN AMRO, Woningmarkt Monitor 2023
⁸NVM, Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2023

Bijlage overige grafieken

In deze bijlage worden de overige grafische verschillen tussen de macro-economische verwachtingen tussen de OFS Q3 2023 en de OFS Q4 2023 getoond. Klik op de betreffende grafiek voor de exacte percentages per jaartal.

Vragen

Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen op opmerkingen, neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen of Jippe via onderstaande contactgegevens.