Inzicht in betaalbaarheid vandaag én morgen

Berry Blijie - Directeur van ABF Research - en Annique Verkoeijen - Senior Consultant bij Ortec Finance - spraken tijdens de Ortec Finance klantendag, op 22 mei 2025, over het thema ‘Sturen op woonlasten’. Gedurende de dag introduceerden zij SAMBA: het Woonlasten simulatiemodel. SAMBA is ontwikkeld door ABF Research en Ortec Finance en helpt corporaties om grip te krijgen op woonlasten, zowel nu als in de toekomst.

Hoe kun je als corporatie écht op woonlasten sturen?

Berry vertelt: ‘Betaalbaarheid staat hoog op de agenda bij woningcorporaties. Steeds meer corporaties benoemen in hun ondernemingsplan de ambitie om de woonlasten voor huurders betaalbaar te houden. Dat is niet voor niets: steeds meer huurders hebben moeite om rond te komen. Daarbij is het belangrijk om te weten dat woonlasten veel meer omvatten dan alleen de huur. Energiekosten, gemeentelijke heffingen en servicekosten bepalen mede het totaalplaatje. Samen bepalen deze kosten of een huishouden risico loopt op betalingsproblemen of dat er bijvoorbeeld sprake is van energiearmoede.’

‘Toch is effectief sturen op woonlasten vaak lastig’, vervolgt hij. ‘Corporaties beschikken na toewijzing vaak over beperkte informatie over de huurder: het inkomen of de gezinssamenstelling veranderen regelmatig nadat de woning is betrokken.’ Annique vult aan: ‘Iedere corporatie zegt het: betaalbaarheid heeft prioriteit. Een thuis bieden aan mensen met een smalle beurs is een kernwaarde van de sector. Toch komt in de praktijk het werken aan betaalbaarheid vaak neer op generieke aanpassingen aan de huur en het huurbeleid. Een interessante vraag is dus: hoe kun je als corporatie écht sturen op woonlasten? Hoe maak je de gevolgen van keuzes in huurbeleid, nieuwbouw en verduurzaming concreet zichtbaar? Niet alleen nu, maar ook naar de toekomst. Want als je dat kunt, dan kun je zien of jouw beleidskeuzes ook daadwerkelijk impact hebben op de hoogte van de woonlasten van huurders.’

‘Ortec Finance en ABF Research zijn actief aan de slag gegaan met deze vraagstukken’, vervolgt Annique. ‘En zo is SAMBA ontstaan. Door vastgoedinformatie te koppelen aan huurdersinformatie en hierop een slimme datafusie toe te passen, kunnen we niet alleen inzicht krijgen in de actuele woonlasten, maar is het ook mogelijk om toekomstige ontwikkelingen te simuleren.’

SAMBA: van foto naar film

SAMBA staat voor Strategie, Asset Management en Betaalbaarheid Analyse. Het model biedt corporaties inzicht in de actuele woonlasten van huurders, ook wel ‘de foto’ genoemd. Daarnaast maakt SAMBA het mogelijk om de toekomstige ontwikkeling van de woonlasten van huurders in verschillende beleidsscenario’s te simuleren, oftewel ‘de film’ te draaien. Daarmee kunnen de betaalbaarheidsindicatoren zoals de huurquote, de woonquote, energiequote en betaalrisico’s en hun ontwikkeling worden bepaald.

De foto: een scherp beeld van actuele huurders en woonlasten

‘Om de woonlasten van huurders in kaart te brengen, wordt altijd gestart met een fotomoment: het zo goed mogelijk in kaart brengen van de actuele huurders’, vertelt Berry. ‘Wat verdienen huurders? Hoe ziet hun huishouden eruit? Welke andere uitgaven hebben ze naast wonen? En hoeveel energie wordt verbruikt? We proberen al deze gegevens zo nauwkeurig mogelijk te verzamelen en te begrijpen.’

‘Voor de film van SAMBA gebruiken we vervolgens de scenario’s uit WALS en/of SAM. Het voordeel daarvan is dat we voor de simulatie nauwelijks extra informatie hoeven uit te vragen bij de corporatie’, vervolgt Berry. ‘De vastgoedgegevens uit WALS worden gekoppeld aan fictieve huishoudens, die zijn gebundeld in een synthetische dataset. De synthetische dataset is samengesteld met behulp van betrouwbare bronnen, zoals CBS-data (afkomstig uit allerlei registergegevens) en het Woon Onderzoek Nederland (WoON), wat ons informatie geeft over de individuele samenhang tussen kenmerken binnen huishoudens. Hoewel het hier om gesimuleerde huishoudens gaat, biedt het model een realistisch beeld van de bewoners, met behoud van de privacy.’

De film: doorrekening van toekomstscenario’s op basis van beleidsplannen

‘Waar ABF sterk is in het in beeld brengen van de huidige situatie op basis van data en analyses, ligt de kracht van Ortec Finance juist in het ‘schrijven’ van het script voor de film: het doorrekenen van toekomstscenario’s op basis van beleidsplannen’, aldus Berry.

‘In WALS of SAM voeren woningcorporaties hun meerjarenbegroting in, met daarin het huurbeleid, (des)investeringen en verduurzamingsplannen’, vertelt Annique. De meerjarenbegroting vormt het basisscenario en wordt ingezet om de simulatie te starten. Daarnaast rekenen we naar wens alternatieve scenario’s door, bijvoorbeeld met een ander verduurzamingsprogramma en/of ander huurbeleid. Het mooie is dat ook demografische trends, mutaties, inkomensontwikkelingen en kostencomponenten (zoals energieprijzen en gemeentelijke lasten) worden meegenomen. Op die manier ontstaat een compleet beeld’, vertelt Annique.

SAMBA zet alle beschikbare gegevens vervolgens in om de kernvraag te beantwoorden: Wat betekenen de (beleids)plannen voor de huurders in de (nabije) toekomst?

‘Het model houdt rekening met de veranderende samenstelling van huishoudens. Huurders verhuizen, worden ouder of maken plaats voor nieuwe huishoudens. Deze dynamiek simuleren we zo realistisch mogelijk.’, vervolgt Berry. ‘De simulaties richten zich op een periode van 10 jaar, passend bij de doorlooptijd van de portefeuilleplannen en meerjarenbegrotingen. We kunnen ook tussenliggende jaren of een langere periode meenemen, afhankelijk van de behoefte van de corporatie. Zo sluiten we aan bij de beleidscyclus en krijgen corporaties inzicht in de effecten van hun keuzes over tijd. Van daaruit kunnen corporaties, naast het basisscenario, eigen aanvullende scenario’s vormgeven. Van realistische variaties tot juist strategische verkenningen van extreme beleidsopties. Voor elk scenario brengen we de woonlastenindicatoren zoals de huurquote, de woonquote en betaalrisico’s in beeld. De verschillenanalyse helpt de corporatie bij het uitzetten van de koers. Ook is het mogelijk om dwarsdoorsnedes te maken zodat je bijvoorbeeld kunt zien welke wijken, vastgoedtypes, energielabels, etc. kwetsbaar zijn als het gaat om woonlasten.’

Samen ontwikkelen: de waarde van pilots

Berry: ‘Om te toetsen of SAMBA optimaal aansluit op de praktijk, hebben we ervoor gekozen om een pilottraject te doorlopen met Mooiland. De uitgangspositie, de ‘foto’, was al beschikbaar. Gezamenlijk hebben we tijdens meerdere sprintachtige sessies, verspreid over een periode van circa vier maanden, een ‘film’ ontwikkeld en getoetst aan praktijkvoorbeelden. Berry vervolgt: ‘De uitgebreide en enthousiaste feedback van Mooiland heeft tot concrete verbeteringen in de techniek én de gebruiksvriendelijkheid van SAMBA geleid. De pilot was interessant en heel succesvol te noemen.’

‘Voor Mooiland kwam de pilot op een goed moment’, vult Annique aan. ‘De organisatie was bezig met een transitie van traditioneel huurbeleid naar breder huurdersbeleid, met een sterke focus op betaalbaarheid. SAMBA sloot hier perfect op aan. De uitkomsten konden direct worden besproken in het MT en vormden inhoudelijke input voor beleidskeuzes, bijvoorbeeld rond de toen net aangekondigde huurbevriezing.’

Resultaat pilot sturen op woonlasten met SAMBA

‘Dankzij de pilot bij Mooiland weten we nu nóg beter hoe corporaties écht kunnen sturen op woonlasten’ vertelt Berry. ‘Of je nu wilt doorrekenen hoe je kwetsbare ouderen beter kunt bedienen, inzicht wilt krijgen in de echte impact van verduurzaming of op zoek wilt gaan naar de balans tussen inkomsten en betaalbaarheid. SAMBA helpt bij het inschatten, prioriteren en afwegen van beleidsopties.’ Annique vult aan: ‘SAMBA wordt inmiddels breder uitgerold bij corporaties die werk willen maken van betaalbaarheid. Want sturen op woonlasten begint met weten waar je staat én waar je naartoe gaat.’

Vragen of interesse?

Heb je vragen over SAMBA of interesse in een persoonlijke demo, neem dan contact op met Berry Blijie via Berry.Blijie@abf.nl of Annique Verkoeijen via onderstaande contactgegevens.