Regelgeving huurgrenzen anno 2025

In de wet- en regelgeving voor woningcorporaties bestaan diverse huurbegrippen die niet allemaal op dezelfde wijze geïndexeerd worden. Dit kan verschillende vragen oproepen. Welke grenzen zijn er? Waar kan ik de hoogte van deze grenzen terugvinden? Hoe moeten deze worden geïndexeerd en waar is dat vastgelegd in de wet? Zeker als het huurbeleid van jouw corporatie aan deze grenzen is gekoppeld, of als jouw corporatie actief stuurt op het aantal woningen per huurprijsklasse, dan is een correcte indexatie van groot belang.

Een groot effect op de huurgrenzen en het huurbeleid van corporaties heeft de door Aedes, VNG en het Rijk getekende Nationale prestatieafspraken (NPA). In deze afspraken zijn bindende afspraken gemaakt op onder andere het gebied van betaalbaarheid.

Bindende afspraken uit de NPA

Zo zijn er afspraken gemaakt over de maximale huursomstijging van de sociale huursector (laagsegment) voor de jaren 2024 en verder. Hierbij gelden voor verschillende jaren verschillende regels. De effecten van deze afspraken werken door in de ontwikkeling van de huurcategoriegrenzen. Veel woningcorporaties koppelen hun streefhuurbeleid aan deze huurcategoriegrenzen, wat het noodzakelijk maakt om deze grenzen goed naar de toekomst te voorspellen.

Daarnaast heeft de overheid naast de sociale huursector (laagsegment) ook de middenhuur (middensegment) gereguleerd. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het woningwaarderingsstelsel door te trekken vanaf de maximale lagehuurgrens tot aan de huurprijs horende bij 186 punten². Hierdoor worden nieuwe contracten van woningen met punten tot aan deze grens ook als gereguleerd gezien.

Figuur 1: Schematische weergave regelgeving huurgrenzen

Deze bevindingen roepen een aantal vervolgvragen op:

• Wat zijn de regels omtrent de maximale huursomstijging?
• Hoe werkt dit door in de verschillende huurcategoriegrenzen?
• Hoe ontwikkelen deze huurcategoriegrenzen zich naar de toekomst toe?

Om hier duidelijkheid over te scheppen zetten wij de regels van de verschillende huurbegrippen hieronder voor je op een rij.

Maximale huursomstijging

De maximale huursomstijging is een term die gebruikt wordt om de jaarlijkse reguliere huurverhoging van de sector te maximeren. Effecten zoals huurharmonisatie, huurverhoging door verbeteringen of oplevering van nieuwbouw zijn dus uitgesloten van de maximale huursomstijging berekening. De maximale huursomstijging is een manier om de betaalbaarheid van huurwoningen te waarborgen, vooral in de sociale huursector (laagsegment). Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) informeert elk jaar in de MG-circulaire wat de regelgeving van de maximale huursomstijging is. Hierbij maken ze onderscheid tussen drie verschillende segmenten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen met elk zijn eigen regels. Deze drie segmenten zijn laagsegment, middensegment en de hoogsegment.

Laagsegment

Voor 2025 is in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken dat de maximale huursomstijging voor zelfstandige laagsegment woningen 4,5% bedraagt¹. Dit is terug te vinden in de MG-circulaire van 2025. Deze afspraak is bedoeld om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen te waarborgen.

Vanaf 2026 zal de maximale huursomstijging gekoppeld worden aan het driejarig gemiddelde van de prijsinflatie. Dit moet zorgen voor meer stabiliteit en voorspelbaarheid in de jaarlijkse huurverhogingen.

Middensegment

Vanaf juli 2024 is de “Wet betaalbare huur” in werking getreden, waarin onder andere afspraken zijn gemaakt om de middenhuur te reguleren. Woningen kunnen vanaf dan in het middensegment belanden als deze nieuw in exploitatie komen of als deze muteren. Bij mutatie valt de huur dan tussen de maximale lagehuurgrens en de huurprijs horende bij 186 punten, zie ook stuk over maximale middenhuur. In de MG-circulaire van 2025 staat dat de maximale huursomstijging voor 2025 maximaal 7,7% mag zijn en voor 2026 en verder gemaximeerd wordt op de cao-loonontwikkeling + 1 procentpunt.

Hoogsegment

Over de totale huursom van zelfstandige vrijesectorwoningen staat in de MG-circulaire dat tot en met 1 mei 2029 de huursom in enig jaar niet harder mag stijgen dan het minimum van de cao-loonontwikkeling of CPI-ontwikkeling + 1 procentpunt. Voor 2025 betekent dit dat de maximale huursomstijging voor het middensegment 4,1% bedraagt.

Figuur 2: MG-circulaire 2025 samenvatting huurprijsparameters blz. 33

Kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

De overheid stelt elk jaar op 1 januari vast wat de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen zijn voor dat jaar. De hoogtes van deze grenzen zijn terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag”. De kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden binnen het wettelijke kader per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen staat in artikel 27 lid 3 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden, met ingang van 1 januari van elk jaar, de bedragen ... (kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen), gewijzigd met het percentage van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar redelijke verwachting in het tijdvak dat loopt van 1 juli van het aan het berekeningsjaar voorafgaande jaar tot 1 juli van het berekeningsjaar zal plaatsvinden.”

Met andere woorden: de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden bepaald door de gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector van het jaar daarvoor.

De stijging van de huurcategoriegrenzen van 2024 naar 2025 bedraagt 5,0%. De hoogte van deze nieuwe grenzen zijn weer terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag”. De stijging in 2026 is naar verwachting 4,5%. Dit is de uitkomst van de bestaande afspraak voor zelfstandige laagsegment woningen, cao – 0,5%, rekening houdend met een maximum van 4,5% in 2025¹.

Vanaf 2026 zal de maximale huursomstijging voor zelfstandige laagsegment woningen gekoppeld worden aan een driejaarsgemiddelde van de prijsinflatie (CPI). Dit betekent voor de stijging van de huurcategoriegrenzen in 2026 en verder (die worden bepaald door de gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector van het jaar daarvoor) gekoppeld kunnen worden aan dat driejaarsgemiddelde. Conform de huidige verwachting (OFS Q3 2025) komt dit driejaarsgemiddelde uit op 3,63%.

Figuur 3 Verloop kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

Maximale lagehuurgrens

Vorig jaar is de “Wet betaalbare huur” in werking getreden, waardoor onder andere de naamgeving van de liberalisatiegrens vervangen is door de maximale lagehuurgrens. De overheid stelt deze grens elk jaar op 1 januari vast voor dat jaar. De hoogte van deze grens is terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag” en zijn voor 2024 en 2025 al bekend. De maximale lagehuurgrens worden binnen het wettelijke kader ook per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de maximale lagehuurgrens staat in artikel 27 lid 1 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden met ingang van 1 januari van elk jaar de bedragen… maximale huurgrens... gewijzigd met de factor, bedoeld in artikel 10.2 van de Wet inkomstenbelasting 2001, ... Consumentenprijsindex ...”

Met andere woorden: de liberalisatiegrens wordt in januari geïndexeerd met de gemiddelde prijsinflatie (CPI) van de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Deze CPI wordt berekend door Centraal Bureau van de Statistiek (CBS). Conform de huidige verwachting (OFS Q3 2025) komt deze stijging uit op 3,16%.

Figuur 4 Verloop maximale lagehuurgrens

Maximale middenhuurgrens

Zoals eerder genoemd is de “Wet betaalbare huur” in werking getreden, waarin onder andere afspraken zijn gemaakt om de middenhuur te reguleren. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het WWS door te trekken tot 186 punten. Als eenheden een huur boven de maximale lagehuurgrens hebben, maar onder de grens horende bij 186 punten, valt deze eenheid in het middenhuur segment. Het bedrag dat hoort bij dit puntenaantal is terug te vinden in de MG-circulaire en is voor 2024 en 2025 al bekend.

De maximale middenhuurgrens wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd met de ontwikkeling van de gemiddelde CPI over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Conform de huidige verwachting (OFS Q3 2025) stijgt de maximale middenhuurgrens in 2026 met 3,16%.

Figuur 5 Maximale middenhuurgrens

Maximale huur

De maximale huur wordt vastgesteld door het aantal WWS-punten te bepalen. Sinds het in werking treden van de “Wet betaalbare huur” worden de prijzen elk jaar rond 1 januari vastgesteld in de MG-circulaire en de regelgeving rond de indexatie staat in artikel 12 lid 2 van het “Besluit huurprijzen woonruimte”. Hierin staat dat de maximale huur elk jaar op 1 januari geïndexeerd met de ontwikkeling van de gemiddelde CPI over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar.

Streefhuur

De streefhuur van een corporatie is geen officiële grens en is niet verbonden aan wet- en regelgeving. De streefhuur volgt het beleid van de corporatie en de indexatie van deze streefhuur mag de corporatie zelf bepalen.

In de meeste gevallen is de streefhuur gekoppeld aan een percentage van de maximale huur of aan de huurcategoriegrenzen. Deze twee methodes gebruiken een andere vorm van indexatie. Waarbij de streefhuur de prijsinflatie moet volgen als die gekoppeld is aan een percentage van de maximale huur of de reguliere huursomstijging als die gekoppeld is aan de huurcategoriegrenzen. Daarom is het noodzakelijk om te kijken wat het streefhuur beleid van de corporatie is, zodat de streefhuur naar de toekomst goed geprognotiseerd wordt.

Indexatie in WALS

Benieuwd hoe deze huurgrenzen en indexaties ingericht moeten worden in WALS? Kijk dan in ons hulpdocument “Huurgrenzen 6.32 (Basisjaar 2024)", te vinden op ons klantenportaal of SaaS omgeving.

Vragen en opmerkingen

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Martijn Kirch via onderstaande contactgegevens.

Eerdere publicatie over dit thema: Regelgeving huurgrenzen anno 2024.

¹ Huurprijsbeleid 2025-2026: informatie over de uitvoering | Nieuwsbericht | Home | Volkshuisvesting Nederland

² https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/woningwaarderingsstelsel-wws