Bron: CorporatieGids
De opgaven voor woningcorporaties zijn groot en veranderen voortdurend. Waar de nadruk een paar jaar geleden nog lag op het realiseren van de nationale prestatieafspraken en versneld verduurzamen tijdens de energiecrisis, komen daar nu thema’s als haalbaarheid, prioritering en het managen van verwachtingen bij. Stadlander heeft dit vertaald naar een scherpe vastgoedstrategie en nieuwe werkwijzen, en CorporatieGids.nl sprak daarover met Directeur Vastgoed Stefan van Loon: “De wereld verandert snel, maar door te durven kiezen en processen te standaardiseren, houden we grip, versnellen we besluitvorming en blijven we financieel wendbaar.”
De grootste uitdaging voor Stadlander ligt in het scherp houden van focus in een omgeving die steeds sneller verandert, begint Stefan het gesprek: “Een paar jaar geleden draaide vastgoedsturing vooral om het realiseren van de nationale prestatieafspraken en het versneld verduurzamen tijdens de energiecrisis. We moesten toen snel bepalen wat we als eerste zouden aanpakken en hebben daarin, op basis van goed inzicht in ons vastgoed, sterke integrale keuzes gemaakt. We merken echter dat er een verschuiving plaatsvindt van vastgoedsturing met focus op het prioriteren van investeren, naar een scherpere kasstroomsturing. Je kunt immers elke euro maar een keer uitgeven en je wilt ook in de toekomst de juiste dingen kunnen doen voor je bezit. Dat vraagt om het managen van verwachtingen. Oftewel: strategische keuzes goed vertalen naar de operatie én ervoor zorgen dat onze collega’s aan de voorkant dit ook kunnen uitleggen aan bewoners.”
Strategielabels
Om dat concreet te maken, introduceerde Stadlander zogenaamde strategielabels die helpen bij het prioriteren en communiceren van opgaven.
“We hebben ieder complex voorzien van een specifiek label zoals ‘visievorming kort’ of ‘visievorming lang’ naast de bekende labels zoals door-exploiteren, sloop of verkoop. Zo betekent ‘visievorming kort’ dat we binnen vijf jaar een grootschalige renovatie of sloop verwachten. In zo’n geval vervangen we bijvoorbeeld geen keukens of badkamers meer, maar voeren we alleen klein onderhoud uit. Bij een label ‘visievorming lang’ weet iedereen juist dat de verduurzamingsslag verderop in de tijd ligt. Zo voorkom je desinvesteringen, creëer je helder antwoord voor huurders én geef je richting aan de organisatie. Het gaat erom dat strategie en uitvoering op elkaar aansluiten en dat iedereen weet waar we staan, van beleidsmaker tot monteur.”
Alle invalshoeken meenemen
Een optimaal vastgoedsturingsproces draait volgens Stefan om het maken van verstandige keuzes vanuit alle invalshoeken. “Als een dak, lift of kozijnen aan vervanging toe zijn, zijn dat logische momenten om opnieuw te bekijken of je wilt renoveren, verduurzamen of juist iets anders met het complex wilt doen. Daarbij wil je dat alle relevante belangen goed zijn afgewogen én zichtbaar zijn, zodat besluiten niet op onderbuikgevoel maar op feiten worden genomen. Dat is niet eenvoudig, want nationale prestatieafspraken sluiten niet altijd aan bij wat logisch is binnen een bestaande portefeuille. Soms vraagt een slecht energielabel om directe actie, terwijl het vastgoedtechnisch verstandiger zou zijn om pas over tien jaar ingrijpende werkzaamheden te doen. Dan moet je prioriteren en durven kiezen.”
Wendbaarheid
Volgens Stefan vraagt dat voortdurend om wendbaarheid: “De doelstellingen veranderen regelmatig door politieke keuzes of marktomstandigheden. Waar de nadruk eerst lag op nieuwbouw vanuit de woningnood, verschoof die tijdens de energiecrisis naar duurzaamheid en betaalbaarheid, en inmiddels spelen betaalbaarheid en kasstroomoptimalisatie minstens zo’n grote rol. Daar komt bij dat maatregelen zoals een mogelijke huurbevriezing direct effect hebben op onze financiële ruimte en dus op de volgorde waarin we projecten kunnen uitvoeren. Goede vastgoedsturing helpt ons om, ondanks die dynamiek, steeds de juiste beslissingen te nemen op basis van actuele data, duidelijke kaders en een realistische blik op wat financieel en organisatorisch haalbaar is.”
Besluiten beter onderbouwen
Om onrendabele investeringen te voorkomen en besluitvorming te versnellen, heeft Stadlander het vastgoedproces sterk gestroomlijnd en de samenwerking binnen én buiten de organisatie anders ingericht. “We werken nu met vaste ketenpartners, zodat we de onderhouds- en projectopgave beter in beeld hebben en sneller kunnen schakelen. Daarnaast hebben we onze assetmanagers nadrukkelijk in stelling gebracht met duidelijke kaders en standaarden: van investeringsbedragen tot esthetische uitgangspunten. Dat zorgt ervoor dat beslissingen niet telkens opnieuw hoeven te worden uitgedacht, maar gebaseerd zijn op eenduidige criteria. Zo wordt de besluitvorming voorspelbaarder en beter onderbouwd.”
Conceptuele nieuwbouw
Een van de manieren waarop Stadlander dat doet is met conceptuele nieuwbouw. Stefan: “We hebben de afgelopen periode geëxperimenteerd met woningen die grotendeels in de fabriek worden geproduceerd. Daarmee verkorten we de doorlooptijd van sloop-nieuwbouwprojecten aanzienlijk, waardoor we sneller kunnen opleveren en beter kunnen inspelen op de enorme woningvraag. Het idee achter conceptueel bouwen is dat je niet in elk project opnieuw het wiel uitvindt, maar gebruikmaakt van beproefde bouwconcepten die je op verschillende locaties kunt toepassen. Die aanpak past goed bij het gemengde bezit van Stadlander. We hebben zowel stedelijke als landelijke gebieden in ons werkgebied. In die kleinere kernen gaat het vaak om projecten van tien tot vijftien woningen, niet om grootschalige gebiedsontwikkelingen. Door te werken met herhaalbare bouwconcepten, kunnen we ook daar efficiënt en betaalbaar nieuwbouw realiseren.”
No regret-maatregelen
Bij grotere gebiedsontwikkelingen draait het volgens Stefan om het vinden van de juiste balans tussen maatschappelijke doelen en financieel rendement. “Dat zijn vaak de lastigste afwegingen,” vertelt hij. “We kijken altijd vanuit de Total Cost of Ownership, dus naar de kosten over de volledige levensduur van een gebouw. Duurzaamheid speelt daarin een belangrijke rol, maar wel op een praktische en toekomstgerichte manier. Zo nemen we alleen ‘no regret’-maatregelen die waarde behouden op de lange termijn. Comfort vinden we daarbij net zo belangrijk als energieprestaties. We bouwen tenslotte voor tachtig jaar en een woning moet niet alleen duurzaam zijn, maar gedurende die tijd ook prettig blijven om in te wonen.”
Extra ondersteuning
In het vastgoedsturingsproces werkt Stadlander nauw samen met Ortec Finance. “Door ziekte en beperkte capaciteit hadden we midden in een drukke periode extra ondersteuning nodig, en dankzij Interim Management van Ortec Finance konden we snel schakelen,” vertelt Stefan. “Zij brachten met Thijs Berens een hoogopgeleide, financieel sterk onderbouwde assetmanager in met veel kennis van waardesturing en kasstromen. Hij sprak de taal van de corporatie, maar bracht tegelijk nieuwe inzichten in vastgoedsturing en rendementsdenken – zowel financieel én maatschappelijk – mee. Ook speelde hij een substantiële rol bij de implementatie van de strategielabels. Zijn ondersteuning hielp zo niet alleen bij de dagelijkse vastgoedbeslissingen, maar ook bij het versterken van het team assetmanagement.”
Organisatie op stoom
Volgens Stefan werpen de gezette stappen inmiddels hun vruchten af:
“We hebben altijd al een sterke traditie gehad in vastgoedsturing, maar je merkt dat de organisatie nu echt op stoom komt. De projecttrein loopt beter, de operatie weet eerder wat er speelt en collega’s kunnen zelfstandiger en met meer zekerheid keuzes maken. De strategielabels zorgen bovendien voor een uniform verhaal richting huurders en helpen om de interne samenwerking te versterken. Dat geeft rust én richting.”
Kasstroomsturing
Die duidelijkheid is nodig om vastgoedsturing in de toekomst op een goede manier te blijven uitvoeren, sluit Stefan af: “Waar de afgelopen jaren de nadruk sterk lag op duurzaamheid, beschikbaarheid en betaalbaarheid, weten we dat er altijd nieuwe doelstellingen en maatschappelijke opgaven zullen opduiken. Daarom hebben we nu scherpe keuzes gemaakt voor de komende vijf jaar, maar blijven we wendbaar om nieuwe ontwikkelingen te kunnen beoordelen en te kunnen bijsturen. Tegelijkertijd verschuift de focus steeds meer naar kasstroomsturing: hoe optimaliseren we inkomsten en uitgaven zodat we ook in de toekomst kunnen blijven investeren in onze maatschappelijke doelen. Maar uiteindelijk draait het om balans, zodat we als organisatie duurzaam blijven presteren in een speelveld dat continu verandert.”
Meer over Interim Management
[Klantverhaal] De woonplaats: hulp nodig? Vind de juiste mix aan kennis en expertise
[Podcast] Is Interim Management een constructieve oplossing?
Vragen over of interesse in Interim Management
Neem contact op met Joost of Wouter via onderstaande contactgegevens.
Contact
Wouter Stikkelman
Directeur interim-management woningcorporaties
Joost Eijsvogels
Directeur interim-management woningcorporatiesGerelateerde insights
-
27 januari 2026Economische verwachtingen woningcorporatiesDe economische verwachtingen van Ortec Finance voor het 1e kwartaal van 2026 laten zien dat er druk ligt op de investeringsruimte.
-
26 januari 2026Sturen op focus en flexibiliteit bij StadlanderOntdek hoe Ortec Finance Interim Management bij Stadlander een sleutelrol speelt in het sturen op focus, flexibiliteit en strategische keuzes binnen een constant veranderende markt.
-
14 januari 2026Jaaralert Woningmarkt 2025: prijsrecords & randstadrustDeze maand een uitgebreide analyse van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt over het afgelopen jaar, de Jaaralert. Ontdek in deze publicatie hoe de woningmarkt zich in 2025 heeft ontwikkeld.
-
01 december 2025Van nieuwkomer tot spin in het web: Sandra’s reis met WALSOntdek hoe Sandra Smulders van Woonkwartier uitgroeide van nieuwkomer tot spin in het web met WALS. Lees over haar reis vol leren, samenwerking en groei in financiële planning, inclusief praktische tips voor woningcorporaties die werken met WALS.
-
24 november 2025Terugkijken webinar: VMS – De nieuwe standaard voor vastgoedwaarderingOntdek hoe VMS woningcorporaties volledige controle biedt over het vastgoedwaarderingsproces vanaf 2026, met gecertificeerde rekenregels en uitgebreide analysemogelijkheden. Kijk het gratis webinar terug.
-
24 november 2025Hoe Habion bouwt aan een datagedreven toekomstOntdek hoe woningcorporatie Habion met het Loxodon Dataplatform overstapt van onderbuikgevoel naar betrouwbare, datagedreven vastgoedsturing.
-
24 november 2025Zo word je als woningcorporatie écht datagedrevenOntdek hoe woningcorporaties met datagedreven werken en het Loxodon-platform bouwen aan een wendbare, toekomstbestendige organisatie, ondersteund door Ortec Finance en een gestructureerde jaarcyclus.
-
12 november 2025Projectsteun vraagt om regioanalyse opgave en middelenEen regionale analyse van opgaven en middelen biedt corporaties inzicht om samen regionale en landelijke woonambities waar te maken, met focus op solidariteit, betaalbaarheid en effectieve projectsteun.
-
11 november 2025Wonen en zorg in vogelvluchtOnline kennisopleiding wonen en zorg: in 2,5 uur inzicht in actuele ontwikkelingen, kansen en integratie van zorg en leefbaarheid voor woningcorporaties. Ideaal voor wie kennis en visie wil ontwikkelen.