Pak de regie over investeringsbeslissingen

In dit artikel bespreken we het toetsen van investeringsvoorstellen in relatie tot het sturen op kasstromen. Dit is mogelijk door te rekenen met de factor tijd. Hierdoor toets je het realistisch, verwachtte rendement en sluit je aan bij je begroting, waardoor je kunt sturen op kasstromen. Wat is dit precies, waarom zou je dit als corporatie willen en hoe doe je dit goed?

Wij hebben eerder al enkele interessante artikelen geschreven over het belang van het toetsen van investeringen voor de corporatiesector. Hierin hebben we antwoord gegeven op vragen als: welke toetsen zijn voor investeringen relevant, in welke fase gebruik je welke toets en hoe bereken je de toets? Los van toetsen op projectniveau, toets je ook altijd of het project is opgenomen in de meerjarenbegroting en zo ja, tegen welke voorwaarden en uitgangspunten. Zo niet, met welke afwijking heb je te maken of, heb je als corporatie nog genoeg financiële ruimte om het project uit te voeren?

De meerjarenbegroting dient daarbij vooral als instrument om te sturen op kasstromen en financiële ratio’s. In de meerjarenbegroting maakt de corporatie een realistische inschatting van toekomstige exploitatie en projecten. De kasstromen en waarderingen worden in de tijd geïndexeerd op basis van economische parameters. We zien vaak dat het toetsen van investeringsvoorstellen en de toets op de begroting als twee separate onderwerpen wordt aangevlogen. De vraag is of dit terecht is.

Hieronder beschrijven én laten we je zien hoe de meerjarenbegroting en de toetsing van projecten samen opgaan. Hierdoor wordt ook het belang duidelijk van investeringstoetsen die rekening houden met de factor tijd en realistische kasstromen van het project. Naarmate het project verder in tijd staat gepland, wordt de impact van indexering op de investeringstoetsen groter.

Uitleg van twee rekenmethodieken investeringsvoorstellen

In de basis kennen we twee rekenmethodieken. Investeringsvoorstellen waarbij we rekenen met de werkelijke exploitatie en investeringskasstromen en rekenen op basis van waardering. We leggen eerst uit wat beide methodes inhouden.

Rekenen op basis van exploitatie (realistische kasstromen)

Rekenen op basis van exploitatie is een berekening die aansluit bij de kasstroomprognose, zoals opgenomen in de begroting. Dit betekent dat de investering in de tijd wordt geplaatst en ook wordt geïndexeerd op basis van de economische parameters. Kastromen worden zoveel mogelijk geplaatst op de momenten waarop ze worden verwacht. De berekening van de exploitatiekasstromen na oplevering zijn gebaseerd op de kasstromen zoals deze ook zijn opgenomen in de begroting (SAM/WALS). Dit betekent dat wordt gerekend met realistisch ingeschatte huurkasstroom (evt. inclusief aftopping) en personeels- en beheerlasten volgens begroting.

• Investering afhankelijk van het opleverjaar
  • Het investeringsbedrag is nog steeds het bedrag × aantallen, maar nu wordt er ook rekening gehouden met een kasstroomspreiding en de indexaties naar het moment dat de kosten worden uitgegeven.
• Gebaseerd op exploitatiekasstromen
  • Kasstromen conform begroting (SAM/WALS). Realistische huurkasstroom (incl. aftoppingsbeleid), personeels- & bedrijfslaten etc.
• Indexatie conform economische parameters
  • Welke economische parameters gebruikt worden, bepaalt de corporatie zelf. Denk aan de OFS per kwartaal of Aw Leidraad voor de dPi.

Rekenen op basis van waardering

Rekenen op basis van waardering is eigenlijk een berekening met het prijspeil heden/nu. De volledige investering valt altijd direct (ultimo basisjaar). De berekening van de kasstromen na oplevering zijn gebaseerd op de normen voor beheer en onderhoud die volgen uit de markt- en beleidswaardekasstromen. Bij toekomstige mutaties wordt geharmoniseerd naar de streefhuur. Tot slot worden de kasstromen in de tijd geïndexeerd met de parameters van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

• Volledige investering valt altijd direct
  • Het bedrag × aantallen, wordt gehanteerd als investeringsbedrag. Hierbij wordt geen rekening gehouden met fasering of indexatie.
• Gebaseerd op waarderingskasstromen
  • Markt- & beleidswaardekasstromen. Voor de beleidswaardekasstromen betekent dit een beheernorm, onderhoudsbegroting of norm (incl. toerekening personeel) en harmonisatie naar streefhuren (zonder aftoppingsbeleid).
• Indexaties conform parameters handboek
  • Zowel de rekenregels als economische parameters worden jaarlijks bepaald in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze worden gebruikt voor de indexatie van kasstromen naar de toekomst.

Toepassing in de praktijk

De meerjarenbegroting van corporaties wordt doorgaans opgesteld voor een periode van minimaal 10 tot 15 jaar. Het integrale beleid van de meerjarenbegroting dient tot haalbare financiële ratio’s (zoals ICR, LTV en solvabiliteit) te leiden. Investeringen zijn in de begroting opgenomen als ‘zekere’ projecten (waarvoor reeds investeringsbesluiten zijn genomen) en ‘onzekere’ projecten (ambitieprojecten). Als gevolg van stijgende rente, hoge nieuwbouw- en verduurzamingsambities en de druk op de exploitatie, staan de financiële kengetallen steeds meer onder druk. Hierdoor wordt het nóg belangrijker om de projecten realistisch door te rekenen en de impact op de geplande kasstroom in de begroting te toetsen.

Ortec Finance adviseert om projecten door te rekenen op basis van exploitatie en de realistische kasstromen van het project af te zetten tegen de begroting. Hierdoor stuur je op de integraliteit van de begroting en maak je inzichtelijk of bijsturing op andere projecten noodzakelijk is bij afwijking. Naarmate corporaties meer naar de randen van de financiële kengetallen bewegen, wordt kasstroomsturing en dus exploitatiesturing steeds belangrijker.

“Als Ortec Finance adviseren wij corporaties om investeringsanalyses te toetsen vanuit de integraliteit van de meerjarenbegroting”.

Het alternatief is om investeringen door te rekenen op basis van waardering. Het voordeel van deze methode is dat projecten zich onderling goed laten vergelijken. Onze samenwerkingspartner SMART Real Estate gebruikt deze methode voor de validatie van projecten en de benchmark. Vanzelfsprekend hebben veel corporaties ook een eigen of interne benchmark op basis van het eigen programma van eisen of gebruiken corporaties de Woonstandaard. Voor een goede vergelijkbaarheid tussen projecten is het belangrijk dat de berekeningen worden gemaakt met dezelfde uitgangspunten.

Ondersteuning bij investeringsanalyses

Investeringen zijn een complex vraagstuk. Daarom bieden Ortec Finance en SMART Real Estate op meerdere vlakken ondersteuning.

Heb je behoefte aan inzicht in het doorrekenen van investeringen met of zonder tijdsimpact of goede borging van het investeringsproces?

SIM is onze applicatie die je helpt bij het nemen van de juiste investeringsbeslissingen én bij het plannen en monitoren van de investeringsprojecten, zowel met een berekening o.b.v. exploitatie als o.b.v. van waarderingen.

Wil je ondersteuning bij het opstellen van modelinvesteringen per heden of een investeringsberekening laten valideren, dan kan onze samenwerkingspartner SMART Real Estate je goed helpen. SMART heeft veel taxatiekennis en heeft een benchmark van gevalideerde projecten beschikbaar voor corporaties.

Ondersteuning bij het actualiseren van je investeringsstatuut?

Wil je ondersteuning bij het actualiseren van je investeringsstatuut, het bepalen van de normen voor je afwegingskader of bij het verbeteren van je fasedocumenten? We helpen je graag bij het doorontwikkelen van jullie investeringsstatuut.

Dat doen we samen met onze partner AKD. AKD is een specialist in governance en de juridische aspecten van investeringen (waaronder de Woningwet).

Meer over toetsen en investeringen

• [Blog] Het investeringsnormenkader ontrafeld: van beoordeling tot besluit
• [Download] Investeringsstatuut woningcorporaties 2025
• [Download] Financiële kengetallen voor investeringsbeslissingen
• [Blog] Portefeuilleplan als kader voor assetmanagement

Vragen over het investeringsstatuut?

Neem contact op met Annique via onderstaande contactgegevens.

Vragen over toetsen in SIM?

Neem contact op met Lisa via onderstaande contactgegevens.

Interesse in SIM?

Neem contact op met Pieter ten Holter via pieter.tenholter@ortec-finance.com