Regie houden in het spanningsveld tussen ambitie en financiële haalbaarheid

Het plan laat een hoog ambitiegehalte zien, waarmee we de grenzen van het financieel haalbare bewust opzoeken in lijn met de Nationale Prestatieafspraken. De eerste tien jaar blijven we nét binnen de financiële kaders, daarna lukt dat niet meer met deze ambitie. Uit landelijke berekeningen blijkt dit voor veel corporaties te gelden, waardoor we – zolang er geen compenserende maatregelen komen vanuit het Rijk – moeten bijsturen. Onze hoogste prioriteit is beschikbaarheid. We willen de komende vijftien jaar ruim 3.000 nieuwe woningen toevoegen aan onze portefeuille. Helaas hebben we net als veel collegacorporaties te maken met bijvoorbeeld netcongestie of een gebrek aan geschikte locaties. Dat zorgt op zijn minst voor vertraging, en in het ergste geval kan een project niet doorgaan. Het is dus een grote uitdaging het benodigde tempo te realiseren en snel nieuwe woningen te bouwen.”

Mogelijke huurbevriezing

Tijdens het schrijven van dit nieuwe plan kwam de mogelijke nationale huurbevriezing ter sprake. Op de vraag wat dit betekende voor de plannen van ieder1, zegt Ina:

“Een belangrijk uitgangspunt was natuurlijk dat de overheid de afspraken uit de NPA zou nakomen. De huurbevriezing zou echter betekenen dat onze huurinkomsten veel lager zouden uitvallen, met als gevolg een flinke hap uit onze investeringscapaciteit. Op het moment dat de huurbevriezing werd aangekondigd, waren we al best ver met de tweede stap in het proces: de keuze van de beste beleidsvariant. We moesten een deel van de plannen schrappen, dat doet natuurlijk pijn. Ook was onze procesplanning niet langer haalbaar. We hebben onszelf één dag gegeven om het eerste ongeloof en teleurstelling te verwerken, daarna hebben we binnen de organisatie een oproep gedaan om mee te denken in bijsturingsmogelijkheden. Hier is uitgebreid gehoor aan gegeven en we zijn snel samen om de tafel gaan zitten. Dit leverde veel energie op en goede ideeën om bij te sturen. Deze hebben we allemaal doorgerekend om het financiële effect in beeld te krijgen, waarbij we ook steeds hebben gekeken naar de volkshuisvestelijke consequenties.”

Regie behouden

In het kader van de voorgenomen huurbevriezing heeft ieder1 zichzelf de vraag gesteld of ze verder zouden gaan met de concept-voorkeursvariant of zouden bijsturen. “Als je doorgaat laat je als corporatie zien dat je je volop inzet voor de sociale huurder. De huurbevriezing raakt de hele sector, dus als de overheid wil dat we genoeg passende woningen bouwen, verduurzamen, onderhouden én zorgen voor leefbare wijken, zou ze moeten zorgen voor compensatie. Deze werd echter niet geboden. Het risico was groot dat de toezichthouder zou ingrijpen in onze organisatie vanwege gebrek aan financiële continuïteit. Dan ben je zelf de regie kwijt en dat wilden we voorkomen.”

Prioritering

“We hadden in het begin van het proces al een prioritering gemaakt voor de volkshuisvestelijke thema’s, zowel met het management, de rvc als de huurdersorganisatie HuurdersBij1. Hieruit kwam het thema beschikbaarheid als belangrijkste uit de bus. Maar omdat we kwaliteit ook erg belangrijk vinden, hebben we hiervoor een ondergrens gehanteerd. Je moet je woningen bijvoorbeeld voldoende onderhouden om ervoor te zorgen dat de kwaliteit niet zodanig achteruit gaat dat je op termijn achterstallig onderhoud krijgt, met extra investeringen als gevolg.”

Belangrijk hulpmiddel

Om de effecten van keuzes inzichtelijk te maken, heeft ieder1 scenario’s geanalyseerd met behulp van SAM van Ortec Finance. Ina hierover: “SAM is een belangrijk hulpmiddel om de effecten van je beleid op langere termijn in beeld te brengen. Je kunt zien waar je als corporatie op dit moment staat ten aanzien van de wensportefeuille en wat de financiële ruimte is. Dit helpt om inzicht te krijgen in hoeverre je de wensportefeuille behaalt met de bestaande plannen en waar je zou moeten bijsturen. Voor het bijsturen werk je beleidsvarianten uit, die je vervolgens in SAM doorrekent. De uitkomst is heel toegankelijk, met tabellen of grafieken, zodat je deze makkelijk kunt presenteren. Je kunt snel laten zien of de doelen dichterbij komen en of een beleidsvariant überhaupt financieel haalbaar is. Ook kun je heel eenvoudig de financiële uitkomsten van verschillende varianten vergelijken, wat helpt om je gesprekspartners goed mee te nemen in de materie en gerichte discussies te voeren.”

Comfort

Inmiddels is de eerdergenoemde huurbevriezing van tafel. En hoewel het verkennen van de bijsturingsmogelijkheden ieder1 veel extra tijd en geld heeft gekost, heeft het volgens Ina ook veel opgeleverd:

“Het inzicht dat we over realistische bijsturingsmogelijkheden beschikken, die praktisch inzetbaar zijn, geeft comfort bij het maken van ambitieuze strategische keuzes. Deze mogelijkheden zijn breed gedeeld binnen de organisatie en bij onverwachte tegenvallers weten we welke maatregelen we effectief kunnen toepassen. We kunnen dan snel schakelen.”

Positieve energie

“We wisten het eigenlijk al, maar tijdens dit traject is weer gebleken dat je samen sterk staat in de omgang met onverwachte gebeurtenissen en tegenvallers,” sluit Ina af. “De oproep om mee te denken in bijsturingsopties en de gezamenlijke uitwerking heeft veel positieve energie teweeggebracht. Het snel bij elkaar brengen van een grote groep collega’s met verschillende perspectieven, expertises, ervaringen en ideeën leidde tot waardevolle, bruikbare inzichten. Dat je met de juiste tooling en ondersteuning de consequenties van keuzes snel kunt doorrekenen en begrijpelijk kunt toelichten helpt daarbij enorm.”

Lees meer over vastgoedsturing

Meer weten over Ortec Finance SAM

Neem contact op met Pieter Ten Holter via onderstaande contactgegevens.