WOZ-waardering onder controle

Een nauwkeurige WOZ-waarde begint bij betrouwbare prijsindices. Maar hoe bepaal je die als er weinig transacties zijn?

De WOZ-waarde van een woning is altijd de waarde op 1 januari van een jaar. Als onderbouwing van deze waarde staan op het taxatieverslag vijf woningverkopen. Om de waarde goed te kunnen vergelijken met de verkoopprijzen, moeten deze worden geïndexeerd van de koopdatum naar de waardepeildatum. Maar hoe kom je aan betrouwbare prijsindices?

De beperkingen van bestaande bronnen

Op internet vind je al snel meerdere partijen die prijsindices publiceren, bijvoorbeeld het Kadaster en de NVM. Deze indices zijn echter te grofmazig voor een nauwkeurige correctie van verkoopcijfers. Aanbieders van WOZ-waarderingsapplicaties werken mede daarom met eigen prijsindices. Maar hoe betrouwbaar zijn die?

Voor meer dan de helft van alle gemeenten geldt dat ze in de afgelopen jaren gemiddeld minder dan 350 bruikbare verkopen per jaar hebben. Dat lijkt misschien veel, maar het komt neer op minder dan 30 transacties per maand. Wanneer je vier woningtypes onderscheidt (vrijstaand, twee-onder-één-kap, rijenwoning en appartementen) heb je per categorie gemiddeld minder dan 10 verkoopcijfers per maand. Maak je daarnaast ook nog onderscheid tussen bijvoorbeeld verschillende dorpskernen, dan is duidelijk dat er gemiddeld nog minder verkoopcijfers zijn om de prijsontwikkelingen op te baseren. Waarschijnlijk zijn er woningtypes in dorpskernen waarvan regelmatig gedurende een aantal maanden geen verkoop plaatsvindt. Het wordt dan moeilijk om betrouwbare prijsontwikkelingen vast te stellen.

Een praktijkvoorbeeld

Onderstaand figuur gaat over de prijsontwikkeling van appartementen in een plaats in Friesland. Hier zijn er in een periode van bijna anderhalf jaar slechts acht verkopen geweest. Deze verkopen hebben we afgezet tegen de beschikte WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2024. Dan zie je ratio’s die flink fluctueren, vooral de ratio’s van verkopen die nog niet bekend waren tijdens de herwaardering. Wanneer je zo goed mogelijk een lijn door deze acht ratio’s trekt, lijkt de trend neerwaarts te zijn en de waardering voor waardepeildatum 1-1-2024 aan de voorzichtige kant (de dunne stippellijn ligt boven de 1 op 1-1-2024). Maar deze benadering is te simpel, iedereen weet dat woningprijzen in 2024 nog zijn gestegen, landelijk gemiddeld met zo’n 10%.

De gestreepte vette lijn is de prijsontwikkeling in OrtaX, ons waarderingsmodel. Deze heeft een glad verloop, maar loopt niet helemaal recht en laat wel een stijging zien. Daarmee sluit deze beter aan bij het algemene beeld van de marktontwikkelingen. Hoe we dat doen?

De oplossing van OrtaX

Als er weinig transacties zijn, zijn uitkomsten gevoelig voor eventuele uitschieters. Dat gebeurt vaak, wat uiteraard niet handig is. Dus dan moet er worden bijgestuurd of moeten er concessies worden gedaan aan het detailniveau.

In OrtaX hebben we lastige situaties als gevolg van weinig transacties opgelost door een structuur aan de prijsontwikkeling op te leggen. Dat is ons hiërarchisch trendmodel. De prijsontwikkelingen in OrtaX hebben twee belangrijke eigenschappen:

• De aparte prijsontwikkelingen voor buurten en woningtypes zijn via een algemene prijsontwikkeling met elkaar verbonden. Als bijvoorbeeld in een periode van een jaar de prijzen in een gemeente zijn gestegen met gemiddeld 5% is de aanname in OrtaX dat de prijzen in afzonderlijke dorpskernen of buurten met een soortgelijk percentage zijn gestegen. Prijsontwikkelingen leunen tegen de algemene prijsontwikkeling aan, tenzij er voldoende aanwijzingen zijn dat ze afwijken. Dat betekent dat ook wanneer er weinig transactiecijfers zijn voor een bepaalde buurt of een bepaald woningtype, OrtaX toch een waardevolle prijsontwikkeling (‘trend’) kan berekenen.
• De maandcijfers zijn met elkaar verbonden. In OrtaX wordt de prijsontwikkeling over de maanden heen een beetje gladgetrokken, waardoor deze niet zulke heftige schommelingen als bijvoorbeeld aandelenkoersen laat zien.

Stabiele én nauwkeurige prijsindices

Door bovengenoemde uitgangspunten toe te passen, berekent OrtaX aparte prijsontwikkelingen per woningtype en per buurt. Deze zijn stabieler én nauwkeuriger dan de prijsontwikkelingen die externe partijen op hoger niveau publiceren. OrtaX gebruikt de prijsindices om verkooptransacties accuraat naar de waardepeildatum te indexeren.

Dankzij het hiërarchisch trendmodel biedt OrtaX een betrouwbare basis voor WOZ-taxaties, zelfs in gebieden met weinig transacties. Dat maakt het verschil – ook in de rechtszaal.

Hoger beroep uitspraken over WOZ-waarde en gebruikte prijsindices

• Gerechtshof Amsterdam 2025 (4.19)
• Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden 2025 (4.6)
• Gerechtshof Amsterdam 2023 (4.11)

Meer weten over OrtaX

• [Blog] Energiezuinigheid als nieuw kenmerk in OrtaX
• [Klantervaring] OWO-samenwerking: Meer efficiëntie en betrouwbaarheid in het waarderingsproces

Interesse in OrtaX

Neem dan contact op met Paula Dings via paula.dings@ortec-finance.com.