De beleidswaarde vraagt om meer dan rekenen

Bron: CorporatieGids.nl

Vanaf boekjaar 2026 verandert de waardering van vastgoed in de jaarrekening van woningcorporaties ingrijpend. Niet langer is de marktwaarde leidend, maar de beleidswaarde. Wat betekent deze omslag voor de sector, hoe bereiden corporaties zich voor en wat vraagt het van hun werkwijze, systemen en accountants? CorporatieGids.nl sprak erover met Pieter ten Holter en Auke van Boven van Ortec Finance.

Op dit moment bepalen corporaties nog zelf de marktwaarde van hun bezit, begint Pieter het gesprek: “Daar komt vanaf boekjaar 2026 verandering in. De beleidswaarde wordt dan de verplichte waarderingsgrondslag in de jaarrekening, met als doel beter aan te sluiten op de maatschappelijke rol van corporaties én om administratieve kosten te verlagen. Overigens verdwijnt marktwaarde niet helemaal: het WSW blijft deze gebruiken om onderpand te bepalen, maar zal die waardering centraal uitvoeren.”

Pieter ten Holter en Auke van Boven, Ortec Finance

Verschillen

Op de vraag wat de grootste verschillen zullen zijn voor woningcorporaties, vertelt Auke: “De beleidswaarde is gebaseerd op het feitelijke beleid van de corporatie, zoals streefhuren en beleidsonderhoud, terwijl marktwaarde uitgaat van verkoop of verhuur door een marktpartij. De grootste verschillen komen voort uit bijvoorbeeld het gebruik van een lagere, maatschappelijk verantwoorde disconteringsvoet of het gebruik van beleidshuur in plaats van markthuur, waarbij rekening wordt gehouden met wet- en regelgeving zoals WWS-grenzen.”

Grotere verantwoordelijkheid

Door de verschuiving van markt- naar beleidswaarde, neemt de verantwoordelijkheid van corporaties en accountants toe. Pieter: "Omdat er bij de beleidswaarde geen taxateur betrokken is, kan niet meer op die expertise worden gebouwd. Ook gaat de beleidswaarde uit van het eigen beleid en niet van marktontwikkelingen, waardoor financiële risico’s kunnen worden onderschat. Daarnaast bestaan er ook interpretatieverschillen over hoe beleidswaardeparameters moeten worden bepaald en toegepast. We hebben dan ook geconstateerd dat de huidige bij sommige parameters invoer sterk varieert. Verder moeten alle corporaties beschikken over een MJOB met een horizon van zestig jaar, wat momenteel nog niet het geval is. Om verschillen in invoer en interpretatie te voorkomen, is het goed om duidelijke verplichtingen en regels op te nemen in een handboek.”

Controlerende rol

De accountant zal een controlerende rol spelen in het nieuwe waarderingsproces van corporaties. Auke: “Dit betreft met name de controle op de juistheid en volledigheid van de vastgoedgegevens die worden aangeleverd voor de waardering. Deze gegevens vormen voor zowel markt- als beleidswaarde de basis. Hoewel de marktwaarde dus vanaf 2026 centraal door het WSW wordt vastgelegd, blijft de verantwoordelijkheid voor correcte data bij de corporatie liggen – en dus ook de controle door de accountants. Deze controle wordt door de beleidswaarde ook uitgebreid met beleidswaardeparameters zoals beleidshuren, beheernorm en onderhoudsbegroting. Met name op de onderhoudsbegroting is de controle dit jaar intensief en zorgt voor veel aanvullende vragen binnen de sector. Uiteindelijk controleert de accountant op de input, throughput en output.”

TMS

“Ortec Finance TMS, de waarderingsapplicatie voor de jaarrekening van corporaties, kan hierbij op verschillende manieren helpen,” gaat Pieter verder. “In TMS wordt jaarlijks de waardering voor de jaarrekening opgesteld. Hierbij zijn jaarlijkse ontwikkelingen goed te volgen en biedt TMS ruimte voor vastlegging en controle hierop. Omdat de beleidswaarde in de toekomst belangrijker wordt, hebben we al veel beleidswaardefunctionaliteit toegevoegd en zullen we dit blijven doen. Denk hierbij aan verschillende analyse- en controlemogelijkheden op input en output. Benchmarking, toevoeging van ratio’s, kengetallen en analysegrafieken kunnen hierbij helpen. Daarnaast biedt TMS begeleiding bij de invoer van gegevens die nodig zijn voor de beleidswaarde. Met de aangekondigde verplaatsing van de beleidswaarde naar de balans en de jaarrekening verwachten we veel meer nadruk op deze waarde en de onderliggers tijdens het controleproces.”

“Overigens blijven we de marktwaarde in TMS ondersteunen. Uiteraard krijgt de nieuwe, centraal bepaalde marktwaarde een plekje in TMS waar dit mogelijk is. Daarnaast kunnen woningcorporaties die de marktwaarde blijven gebruiken voor hun – schaduw – portefeuillewaarderingen, vastgoedsturing en investeringsanalyses dit gewoon blijven doen.”

Position paper

Om je als corporatie op waarderen op beleidswaarde voor te bereiden, kun je nu al beginnen met het expliciet vastleggen van het eigen beleid in een position paper, zegt Auke: “Toets deze aan de waarderingsregels en betrek tijdig de accountant. Het is belangrijk dat alle keuzes goed en adequaat worden onderbouwd en vastgelegd in dit document, zodat de totstandkoming van de beleidswaardering na te lopen is door externen.”

Aanscherpingen

Pieter knikt en sluit af: “We verwachten dat de komende jaren niet al te veel rekenkundige wijzigingen aan zitten te komen in de beleidswaarde. Waarschijnlijk zullen er wel meer aanscherpingen komen en zullen de controles worden uitgebreid en gefinetuned. Hierbij zal Ortec Finance corporaties blijven ondersteunen om zo het waarderingsproces rond de jaarrekening zo efficiënt mogelijk te maken.”