Regelgeving huurgrenzen anno 2023

In de wet- en regelgeving voor woningcorporaties bestaan diverse huurbegrippen die niet allemaal op dezelfde wijze geïndexeerd worden. Wij krijgen hier regelmatig vragen over. Welke grenzen zijn er? Hoe moeten deze worden geïndexeerd en waar is dat vastgelegd in de regelgeving? Zeker als het huurbeleid van jouw corporatie aan deze grenzen is gekoppeld, of als jouw corporatie actief stuurt op het aantal woningen per huurprijsklasse, dan is een correcte indexatie van groot belang.

Op 30 juni 2022 hebben Aedes, Woonbond, VNG en het Rijk een handtekening gezet onder de Nationale prestatieafspraken (NPA) voor de volkshuisvesting. Met de vrijgekomen ruimte door de afschaffing van de verhuurderheffing zijn bindende afspraken gemaakt op onder andere het gebied van betaalbaarheid. Hierbij is bijvoorbeeld afgesproken dat de maximale huursomstijging voor de jaren 2023 t/m 2025 de looninflatie -0,5% bedraagt en er een huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020) geldt voor huurders in gereguleerde woningen met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Naast de éénmalige huurverlaging is er afgesproken dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet mag afnemen (ten opzichte van het moment dat de NPA zijn getekend). Dit aandeel is vastgesteld op 46% van de totale corporatie sector¹.

Deze aanpassingen roepen een aantal vervolgvragen op:

• Wat gebeurt er met de huurcategoriegrenzen in 2024 als er dit jaar een huurverlaging plaatsvindt?
• Met welke huurprijs moet ik in latere jaren rekening houden om nog aan die 46% te voldoen?

Daarnaast is de overheid voornemens om de middenhuur te reguleren. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het woningwaarderingsstelsel door te trekken tot 186 punten², waardoor nieuwe contracten van woningen met punten tot aan deze grens als gereguleerd worden gezien.

Maar hoe ontwikkelt die maximale middenhuurgrens zich in de toekomst?

Om hier duidelijkheid over te scheppen zetten wij de regels van de verschillende huurbegrippen hieronder voor je op een rij.

Kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

De overheid stelt elk jaar op 1 januari vast wat de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen zijn voor dat jaar. De hoogtes van deze grenzen zijn terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag”. De kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden binnen het wettelijke kader per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen staat in artikel 27 lid 3 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden, met ingang van 1 januari van elk jaar, de bedragen ... (kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen), gewijzigd met het percentage van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar redelijke verwachting in het tijdvak dat loopt van 1 juli van het aan het berekeningsjaar voorafgaande jaar tot 1 juli van het berekeningsjaar zal plaatsvinden.”

Met andere woorden: de indexatie van de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen worden bepaald door de gerealiseerde reguliere huurstijging van de totale sector van het jaar daarvoor.

De stijging van deze huurcategoriegrenzen zal in 2024 naar verwachting 0% bedragen. Dit komt omdat er in 2023 over de gehele sector gemiddeld géén huurverhoging wordt verwacht door de huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020). Ten tijde van het afsluiten van de NPA werd namelijk gezegd dat de impact van deze verlaging gelijk zou zijn aan een generieke bevriezing. Na 2024 wordt verwacht de gerealiseerde reguliere huurverhoging weer te kunnen volgen, zoals afgesproken in de NPA.

Figuur 1 Verloop kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen

Liberalisatiegrens

De overheid stelt elk jaar op 1 januari vast wat de liberalisatiegrens is voor dat jaar. De hoogte van deze grens is terug te vinden in de “Wet op de huurtoeslag”. De liberalisatiegrens worden binnen het wettelijke kader ook per 1 januari geïndexeerd. Over de indexatie van de liberalisatiegrens staat in artikel 27 lid 1 van “Wet op de huurtoeslag” het volgende:

“Bij ministeriële regeling worden met ingang van 1 januari van elk jaar de bedragen… maximale huurgrens... gewijzigd met de factor, bedoeld in artikel 10.2 van de Wet inkomstenbelasting 2001, ... Consumentenprijsindex ...”

Met andere woorden: de liberalisatiegrens wordt geïndexeerd met de gemiddelde consumenten prijsindex (CPI) van de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Deze CPI wordt berekend door Centraal Bureau van de Statistiek (CBS). De prijsinflatie voor 2023 wordt voor dit artikel geschat op 3,9913% (OFS Q2 2023).

Als de “Wet betaalbare huur” in werking gaat treden wordt de liberalisatiegrens vervangen door de maximale lagehuurgrens. De Minister stuurt aan op 1 januari 2024 als ingangsdatum. De indexatie wordt dan jaarlijks per 1 januari geïndexeerd, waarbij gekeken wordt naar de ontwikkeling van de consumentprijsindex over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar. Meer over de impact van de invoering van de Wet Betaalbare Huur voor woningcorporaties lees je hier.

Figuur 2 Verloop liberalisatiegrens

Huurverlaginggrens

Tijdens de NPA is afgesproken dat er een huurverlaging zal plaatsvinden naar € 550 (prijspeil 2020). De huurverlagingsgrens is € 562,65 prijspeil juli 2022 en € 575,03 prijspeil juli 2023. Deze grens is terug te vinden in de “Woningwet” onder artikel 54 a lid 1.

Ook is afgesproken dat het aantal zelfstandige woningen onder deze huurverlagingsgrens in de totale corporatievoorraad tot en met 2025 niet af mag nemen. Om dit te controleren moet de huurverlagingsgrens van € 575,03 naar de toekomst geïndexeerd worden.

Over het moment van indexatie en de hoogte van deze indexatie zijn nog géén harde afspraken gemaakt en dus ook nog niet vastgelegd in de wet. Wel is er een mondelinge afspraak tussen Aedes en BZK over deze indexatie. Deze afspraak is terug te vinden op de Q&A op het Aedes portaal. In deze afspraak staat dat de grens van € 575,03 de komende twee jaar op 1 januari geïndexeerd mag worden met de maximale huurverhoging op woningniveau, oftewel geïndexeerd met loonindex van het voorgaande jaar. Om de hoogte van de grens op 1 januari 2024 te krijgen moet dan ook worden geïndexeerd met de loonindex van het jaar ervoor. De looninflatie van 2023 wordt voor dit artikel geschat op 4,3815% (OFS Q2 2023).

Figuur 3 Verloop huurverlagingsgrens

Maximale middenhuurgrens

Zoals eerder genoemd is de overheid bezig met plannen om de middenhuur te reguleren. Deze regulering wordt bewerkstelligd door het WWS door te trekken tot 186 punten, zoals ook aangegeven in de “Wet betaalbare huur”. De prijs die hangt op deze punten wordt elk jaar op 1 januari vastgesteld in de MG-circulaire en geldt dan vanaf juli datzelfde jaar. Daarnaast wordt in artikel 12 lid 2 van het “Besluit huurprijzen woonruimte” bepaald dat de maximale huur elk jaar op 1 juli geïndexeerd wordt met het CPI zoals in januari door het CBS wordt gepubliceerd. Op 1 juli 2023 worden dan ook de puntprijzen gebruikt die staan in de MG-circulaire die op 1 januari 2023 is uitgekomen en op 1 juli 2024 de puntprijzen die staan in de MG-circulaire die op 1 januari 2024 is uitgekomen.

Omdat de overheid ervoor wil zorgen dat de indexatie momenten overzichtelijker worden, is ervoor gekozen deze indexaties gelijk te trekken. Concreet betekent dit dat het WWS in juli 2023 nog eenmaal op de oude manier wordt geïndexeerd. De maximale middenhuurgrens van 186 WWS punten komt dan per 1 juli 2023 op € 1.123,13 te liggen. Hierna zal de indexatie per 1 januari 2025 jaarlijks op 1 januari plaatsvinden³. De maximale middenhuurgrens wordt dus niet geïndexeerd tussen juli 2023 tot januari 2025.

Op 1 januari 2025, na het aannemen van de “Wet betaalbare huur”, wordt de maximale middenhuurgrens net als de liberalisatiegrens jaarlijks per 1 januari geïndexeerd, waarbij ook gekeken wordt naar de ontwikkeling van de consumentprijsindex over de periode juli tot juli van het voorafgaande jaar³.

Figuur 4 Maximale middenhuurgrens

Maximale huur

De maximale huur wordt, zoals ook hierboven vermeld, vastgesteld door het aantal WWS-punten te bepalen. De prijzen worden elk jaar op 1 januari vastgesteld in de MG-circulaire en de regelgeving rond de indexatie staat in artikel 12 lid 2 van het “Besluit huurprijzen woonruimte”. Hierin staat dat de maximale huur elk jaar op 1 juli geïndexeerd wordt met het CPI zoals in januari door het CBS wordt gepubliceerd. Het CBS publiceerde op 10 januari 2023 dat het CPI over het kalenderjaar 2022 10,0% bedraagt. De maximale huur worden daarom per 1 juli 2023 geïndexeerd met 10,0% en naar boven afgerond op hele centen.

Zoals ook hierboven genoemd, is ervoor gekozen om de indexering van de maximale huur gelijk te trekken met die van de lage- en middenhuurgrens. Dit zorgt ervoor dat de maximale middenhuur bovengrens altijd overeenkomt met 186 WWS-punten. Kort samengevat worden de WWS-punten in juli 2023 nog een keer geïndexeerd op basis van de regelgeving hierboven. Het volgende indexatiemoment zal zijn op 1 januari 2025, waarbij de WWS-puntprijzen geïndexeerd worden met de CPI van juli tot juli van het voorgaande jaar³.

Streefhuur

De streefhuur van een corporatie is geen officiële grens en is niet verbonden aan wet- en regelgeving. De streefhuur volgt het beleid van de corporatie zelf en de indexatie van deze streefhuur mag de corporatie zelf bepalen.

In de meeste gevallen is de streefhuur gekoppeld aan een percentage van de maximale huur of aan de huurcategoriegrenzen. Deze twee methodes gebruiken een andere vorm van indexatie. Waarbij de streefhuur de prijsinflatie moet volgen als die gekoppeld is aan een percentage van de maximale huur of de maximale reguliere huursomstijging als die gekoppeld is aan de huurcategoriegrenzen. Daarom is het noodzakelijk om te kijken wat het streefhuur beleid van de corporatie is, zodat de streefhuur naar de toekomst goed geprognotiseerd wordt.

Indexatie in WALS

In de nieuwe WALS release, van 30 juni 2023 einde dag, kunnen de indexaties van de hierboven genoemde huurcategoriegrenzen apart ingericht worden. Benieuwd naar alle wijzigingen met betrekking tot de huur in WALS? Kom dan naar de WALS themaopleidingen begin juli 2023. WALS en SAM klanten ontvangen een uitnodiging per mail.

Vragen en opmerkingen

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Martijn Kirch via onderstaande contactgegevens.

¹ https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/nationale-prestatieafspraken-betaalbare-woningen
² https://aedes.nl/huurbeleid-en-betaalbaarheid/woningwaarderingsstelsel-wws
³ MEMORIE VAN TOELICHTING WET BETAALBARE HUUR, PDF vindbaar op https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1