Impact Wetsvoorstel Betaalbare Huur op huren van woningcorporaties

De afgelopen maanden is de regulering van de middenhuur regelmatig in het nieuws geweest. Wat staat er in het wetsvoorstel¹ dat in maart 2023 in consultatie is gebracht? En wat betekent dat voor de prognose van de huren van woningcorporaties? 

Dit artikel helpt jou om de mogelijke consequenties voor jouw corporatie inzichtelijk te maken. We focussen in dit artikel op de nieuwe segmentering naar laag-, midden- en hoogsegment.

Huurprijsbescherming uitbreiden naar middensegment

Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat de bestaande huurprijsbescherming wordt uitgebreid naar het middensegment: zelfstandige woningen met een huurprijs van 808,07 euro (momenteel 149 punten) tot en met 1.021,02 euro (186² punten) (prijspeil januari 2023). Op dit moment bestaat er alleen een gereguleerde sector met huurprijzen tot en met 808,06 euro (op dit moment corresponderend met een maximum van 148 punten (prijspeil januari 2023). Onzelfstandige woonruimten zijn per definitie gereguleerd laagsegment.

De wet is nog niet in werking getreden. De Minister stuurt aan op 1 januari 2024 als ingangsdatum. Na invoering van de wet, gaat de vernieuwde regulering gelden voor nieuwe huurcontracten. Voor woningen die qua punten in het huidige systeem (≤ 148 WWS punten, prijspeil januari 2023) al gereguleerd zouden moeten zijn is een uitzondering gemaakt (overgangsrecht). Een jaar na inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur is het ook voor deze woningen verboden een huurprijs boven de maximale huur te hanteren.

De benaming van de huidige liberalisatiegrens is niet meer passend. Daarom wordt nieuwe terminologie geïntroduceerd (zie figuur 1).

Figuur 1:  Segmenten uit ‘Memorie van toelichting wet betaalbare huur’ (pagina 24) en ‘Wet betaalbare huur’ (pagina 9), vertaald naar deze schematische weergave

Woningen met maximaal 148 WWS punten vallen bij een nieuwe verhuring (net als in de bestaande regelgeving) per definitie in het gereguleerde laagsegment. Woningen tussen de 148 en 186 WWS punten kunnen in de bestaande regelgeving in de vrije sector worden verhuurd. Dat kan onder de nieuwe wetgeving niet meer. De huur van deze woningen is begrensd op de maximale huur. Voor woningen met meer dan 186 WWS punten kan de verhuurder zelf de huurprijs bepalen. Het blijft natuurlijk mogelijk woningen tegen een lagere huurprijs te verhuren dan de huurprijs die maximaal is toegestaan op grond van de woningwaardering. De aanvangshuur bepaalt uiteindelijk in welk segment een woning valt en welk regime daarbij hoor. Maar let op: huurprijsvermeerderingen als gevolg van het stads- en dorpsgezicht (15%) of middeldure nieuwbouw (5% voor een periode van 10 jaar) hebben geen invloed op de vraag tot welk segment de woning behoort.

Het uitgangspunt van het wetsvoorstel is om de huurprijsbescherming voor het nieuwe middensegment zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de regeling die nu geldt voor het laagsegment. Desondanks zijn er enkele verschillen, zoals:

• De maximale jaarlijkse huurverhoging voor het middensegment huurwoningen wordt gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling + 0,5 procentpunt. Deze maximaal toegestane huurverhoging wordt wettelijk vastgelegd. (De jaarlijkse maximale huurprijsstijging voor het laagsegment wordt jaarlijks door de Minister vastgesteld bij ministeriele regeling.)
• De inkomensafhankelijke huurverhoging of huurverlaging wegens inkomensdaling is niet van toepassing op het middensegment.

Figuur 2 bevat een samenvattend overzicht van de toegestane huurprijsaanpassing bij de jaarlijkse huurverhoging en bij een nieuwe verhuring. Bijzonderheden, zoals bijvoorbeeld de inkomensafhankelijke huurverhoging, zijn in dit overzicht buiten beschouwing gelaten.

Figuur 2: Toegestane huurverhoging (exclusief bijzondere regelingen) per segment

In de eerstvolgende versie van WALS en SAM wordt een aantal aanpassingen doorgevoerd, waardoor het makkelijker wordt de impact van de nieuwe regelgeving op de meerjarenbegroting in beeld te brengen.
Wil je hier meer over weten?
Kom naar een van de WALS-themaopleidingen die we juli 2023 organiseren of lees te zijner tijd de release notes van WALS en SAM.

De huurprijsbescherming wordt dwingend

De huurprijsbescherming in het lage- en middenhuursegment wordt dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximale huurprijzen moeten houden. Gemeenten krijgen de bevoegdheid hierop te handhaven. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan.  Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning.

Wat betekent dit voor de huurkasstromen van mijn corporatie?

Een deel van de woningen, die in het huidige stelsel in de vrije sector valt, valt onder de nieuwe wet in het middensegment. In het geval van een nieuwe verhuring is de huurprijs van de woningen tussen de 148 en 186 WWS punten gemaximeerd op de maximale huur. Die huur kan lager zijn dan de streefhuur waar jouw corporatie nu mee rekent. Ook de toegestane reguliere huurverhoging van nieuw afgesloten contacten in het middensegment is gemaximeerd op loon (CAO) + 0,5 procentpunt. Dat kan lager zijn dan waar jouw corporatie nu mee rekent.

Is er bij jouw corporatie in de huidige situatie sprake van geliberaliseerde woningen, die qua punten gereguleerd zouden moeten zijn? Huurders kunnen in dat geval de huurprijs omlaag laten corrigeren.

Verwerking in WALS en SAM

Overige onderwerpen in de wet- en regelgeving in verband met de Wet Betaalbare Huur

In dit artikel hebben we ervoor gekozen een deel van de wet toe te lichten. Wees je ervan bewust dat de wet nog meer zaken bevat die van invloed zijn op woningcorporaties. Denk bijvoorbeeld aan:

• Aanpassingen van de puntentelling in het woningwaarderingssysteem (WWS);
• Regels en procedure omtrent de gang naar de huurcommissie;
• De mogelijkheid voor toewijzing aan middeninkomens via de huisvestingsverordening;
• Aanpassing van de heffingsgrondslag voor de financieringsbijdrage voor de huurcommissie.

Vragen en opmerkingen

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Coen Ravesloot via onderstaande contactgegevens. Of kom naar een van de WALS-themaopleidingen  die we begin juli 2023 organiseren. WALS en SAM klanten ontvangen een uitnodiging via de mail.

Disclaimer

In dit artikel heb je onze interpretatie van het ‘Wetsvoorstel Betaalbare Huur’ gelezen. Bovendien is de wet nog niet definitief. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan dit artikel.

Notes

1. De Wet Betaalbare Huur is een wijzigingswet, die doorwerkt in de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders.
2. In de ‘Memorie van toelichting wet betaalbare huur’ (pagina 25) staat dat het indexatiemoment van de maximale lage- en middenhuurgrens gelijk wordt getrokken met het indexatiemoment van de maximale huurprijzen op grond van het WWS. Hierdoor blijft de bovengrens van de regulering altijd overeenkomen met een woningkwaliteit tot en met 186 WWS-punten.
3. De jaarlijkse maximale huurprijsstijging voor het laagsegment wordt jaarlijks door de Minister vastgesteld bij ministeriele regeling.