Realistische simulatie van de huur bij tweehurenbeleid

Voor woningcorporaties is de meerjarenbegroting het fundament onder de financiële sturing. Ze laat zien hoeveel ruimte er is voor nieuwbouw en verduurzaming, vormt de basis voor het gesprek met de Raad van Commissarissen en telt zwaar mee in de beoordeling door de toezichthouder. Geen enkele kasstroom weegt daarbij zo zwaar als de huurkasstroom — en geen enkele kasstroom is bij tweehurenbeleid zo lastig te voorspellen.

Bij tweehurenbeleid adverteer je een woning met een hoge streefhuur, passend bij de secundaire doelgroep, maar wordt de huur bij toewijzing afgetopt zodra de nieuwe huurder een inkomen heeft met recht op huurtoeslag (de primaire doelgroep). Pas op het moment van toewijzing wordt dus duidelijk welke huur er daadwerkelijk gerekend gaat worden. Voor de begroting betekent dit onzekerheid over de grootste inkomstenpost van de corporatie.

Waarom tweehurenbeleid de begroting op scherp zet

Tweehurenbeleid is een populaire manier om aan de passendheidsnorm te voldoen: corporaties moeten minstens 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag (de primaire doelgroep) een woning toewijzen tegen een huur tot de aftoppingsgrens. Door een woning tegelijk tegen een hoge streefhuur én een afgetopte huur aan te bieden, sluit de uiteindelijke huur automatisch aan bij het inkomen van de nieuwe huurder — zonder dat je als corporatie per woning hoeft te sturen op een vaste huurprijsklasse.

Diezelfde flexibiliteit maakt begroten van huurkasstromen lastig. Vooraf is niet bekend of de eerstvolgende huurder van een specifieke woning tot de primaire of de secundaire doelgroep behoort. Reken je voor alle betrokken woningen met de volledige streefhuur, dan overschat je structureel de huur — met gevolgen voor de kasstromen, de beleidswaarde en daarmee de beschikbare investeringsruimte van de corporaties. Reken je overal met de afgetopte huur, dan onderschat je juist de opbrengsten en daarmee de investeringsruimte.

De meest gebruikte tussenweg — het gewogen gemiddelde tussen de afgetopte huur en de streefhuur gebruiken — lost dit maar ten dele op. Dit gemiddelde houdt geen rekening met de “willekeur” van de toewijzingen en geeft geen inzicht in verdeling van de eenheden over de huurcategorieën. In plaats daarvan worden alle eenheden in één huurcategorie geplaatst, wat de woningbalans verstoort.

Een andere methode – handmatig een aantal complexen aftoppen – is ook niet optimaal. Dit leidt tot verschillen in de waardering van de afgetopte complexen versus de niet-afgetopte complexen, doordat de geprognosticeerde huur tussen de complexen verschilt.

Van vaste aanname naar realistisch toewijzingsproces

Een betrouwbaardere aanpak bootst het daadwerkelijke toewijzingsproces na: per woning, op het moment van mutatie. Dat is wat onze tool voor het tweehurenbeleid doet, in vier stappen:

• Streefhuren en kansen invoeren.
  Je voert de streefhuur in voor elke woning waarop het tweehurenbeleid van toepassing is, samen met de kans op passend toewijzen. Die kans kun je baseren op demografische gegevens of op het historische aandeel passend toewijzingen bij tweehurenbeleid (hoe vaak is in de jaren waarin je tweehurenbeleid voert de woning tegen de lage huur aangeboden, hoe vaak tegen de hoge)?
• Simulatie van de huurder.
  Op basis van die kans simuleert de tool voor iedere woning of de eerstvolgende huurder tot de primaire of de secundaire doelgroep behoort. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de betaalbaar 1-2 grens en de betaalbaar 3+ grens.
• Automatische vertaling naar beleidsparameters.
  Valt de uitkomst op de primaire doelgroep, dan topt de tool de streefhuur in het forecastjaar automatisch af. In het geval van de secundaire doelgroep, wordt de streefhuur ingerekend.
• Doorrekenen in WALS.
  Het nieuwe beleid zet je terug naar WALS en daar reken je het geheel door. Het resultaat is een WALS-set waarin woningen realistisch passend worden toegewezen, in plaats van via één vaste aanname.

Wat dit oplevert

De tweehurenbeleid-tool verdeelt de toewijzingen gelijkmatig over de waarderingscomplexen. Waar een vast percentage op portefeuilleniveau kan leiden tot te veel of te weinig complexen tot één van de twee aftoppingsgrenzen, zorgt simulatie per woning voor een realistische spreiding. Dat voorkomt uitschieters in de waardering per complex en levert een huurkasstroom op waar je met vertrouwen op kunt sturen: in de meerjarenbegroting en de investeringsruimte, in de waardering en in het gesprek met je toezichthouder.

Benieuwd wat dit voor jouw begroting betekent?

Een goede begroting begint bij een realistische inschatting van de huurkasstroom — zeker bij tweehurenbeleid. Wil je zelf ervaren hoe dit jouw begroting en waardering betrouwbaarder maakt?

Neem contact met ons op en ontvang de gratis tool.