Welke investeringen kun je vandaag verantwoord toezeggen?

In het vorige artikel stond de volgende vraag centraal:

“Is het onderliggende risico op de huidige verplichtingen acceptabel?”

Die vraag is belangrijk, omdat een woningcorporatie eerst moet weten of de bestaande verplichtingen ook onder minder gunstige omstandigheden haalbaar blijven. Pas als het antwoord daarop ja is, ontstaat ruimte voor de volgende vraag:

“Welke zachte projecten kunnen op dit moment verantwoord hard gemaakt worden?”

Dit is precies waar Verantwoord Maximaal Investeren (VMI) om draait: inzicht bieden in de ruimte die een corporatie heeft om aanvullende investeringsverplichtingen aan te gaan, zonder dat het risico groter wordt dan zij acceptabel vindt. Hiermee ontstaat niet alleen inzicht in de beschikbare ruimte voor extra toezeggingen, maar biedt het ook comfort dat toekomstige projecten met vertrouwen van zacht naar hard kunnen worden omgezet.

De ruimte tussen risico en risicobereidheid

Als het onderliggende risico acceptabel is, betekent dit dat de corporatie nog ruimte overhoudt. Er is dan ruimte tussen het risico op de bestaande verplichtingen en het maximale risico dat de corporatie bereid is te accepteren. Deze ruimte is geen abstracte buffer. Het geeft de corporatie inzicht in de beschikbare risicoruimte. Als zich een volgend zacht project aandient, kan worden bepaald in hoeverre het extra risico van dat project binnen deze ruimte past.

Binnen VMI worden zachte projecten daarom stapsgewijs weer toegevoegd aan de analyse van de harde projecten. Na iedere toevoeging van een zacht project wordt opnieuw bekeken wat dit betekent voor het risico. Blijft het risico binnen de afgesproken grens? Kunnen we deze extra verplichting aangaan, ook als risico's optreden en we moeten bijsturen? In dit geval kan het project, of de combinatie van projecten, met vertrouwen worden toegezegd. Wordt de grens echter overschreden? Dan is duidelijk dat niet voor alle zachte projecten op dit moment verplichtingen aangegaan kunnen worden.

Niet maximaal risico nemen, maar maximaal verantwoord presteren

VMI gaat niet over het bewust opzoeken van maximaal risico. Het gaat over het vergroten van zekerheid bij investeringsbesluiten.

Die zekerheid ontstaat doordat drie zaken samen worden beoordeeld:

• de harde verplichtingen die al zijn aangegaan;
• de risico’s die deze verplichtingen kunnen raken;
• de bijsturingsmogelijkheden die de corporatie realistisch kan én wil inzetten.

Pas daarna komt de vraag welke zachte projecten kunnen worden toegevoegd. Daarmee ontstaat de zekerheid dat een volgend project dat ter tafel komt verantwoord kan worden omgezet in een verplichting. Dit is belangrijk, omdat corporaties onder grote druk staan om te blijven investeren. De opgaven rond beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbare wijken zijn groot. Tegelijkertijd worden financiële marges smaller en neemt de onzekerheid toe. In zo’n context is het onvoldoende om alleen te laten zien dat de begroting sluit. De vraag is of de corporatie ook wendbaar genoeg blijft wanneer omstandigheden veranderen.

Een concreet handelingsperspectief

De kracht van deze aanpak is dat zij niet stopt bij constateren. Een scenarioanalyse op de MJB laat vaak zien wat er mis kan gaan. VMI vertaalt dat inzicht naar handelingsperspectief.

Als het onderliggende risico te hoog is, moet eerst de robuustheid van de bestaande plannen worden versterkt. Maar als het onderliggende risico acceptabel is, ontstaat juist ruimte om verder te kijken. Dan kan de corporatie bepalen hoeveel zachte projecten op dit moment kunnen worden omgezet in harde verplichtingen.

Hiermee wordt investeringsruimte concreet. Niet als één totaalbedrag of abstracte buffer, maar als een onderbouwde selectie van projecten waar de corporatie vandaag met meer zekerheid “ja” tegen kan zeggen.

En minstens zo belangrijk: voor projecten die nog niet hard worden gemaakt, ontstaat ook een helder verhaal. Niet omdat ze onbelangrijk zijn, maar omdat het op dit moment niet verantwoord is om alle ambities tegelijk vast te leggen. Dit betekent overigens niet dat deze projecten niet meer binnen de meerjarenbegroting passen. Het betekent dat de corporatie op dit moment nog onvoldoende zekerheid heeft dat deze projecten ook gerealiseerd kunnen worden wanneer economische tegenwind optreedt en bijsturing noodzakelijk blijkt.

Van jaarlijkse begroting naar doorlopend stuurinstrument

De meerjarenbegroting is vaak een jaarlijks moment waarop ambities, financiële kaders en risico’s samenkomen. Maar investeringsbesluiten worden gedurende het jaar genomen. Nieuwe informatie, veranderende marktomstandigheden of politieke keuzes kunnen de uitgangspositie snel veranderen.

Daarom is het waardevol om deze analyse niet als eenmalige exercitie te zien, maar als een terugkerend stuurinstrument. Naarmate de tijd verstrijkt en risico’s niet optreden, kan opnieuw ruimte ontstaan om extra zachte projecten hard te maken. Andersom kan nieuwe onzekerheid aanleiding zijn om voorzichtiger te zijn met aanvullende verplichtingen.

Zo helpt VMI om investeringsbesluiten beter te timen. Niet alles hoeft vandaag hard te worden gemaakt door verplichtingen aan te gaan. Maar wat je vandaag wél hard maakt, kun je beter onderbouwen.

In een volgend artikel bespreken we hoe je deze toets kunt toepassen op individuele projecten.

Samenvattend

De centrale vraag is dus niet hoeveel ambitie een corporatie heeft. Die ambitie is er vaak volop. De vraag is welke ambitie vandaag verantwoord kan worden omgezet in verplichtingen. Dit biedt inzicht in de ruimte die er op dit moment is om eventueel een extra verplichting aan te gaan bovenop de reeds hard gemaakte projecten. Daarnaast biedt het comfort wanneer een project ter tafel komt dat hard gemaakt moet worden. Is er voldoende ruimte, dan kan de corporatie die verplichting met vertrouwen aangaan. Is de ruimte beperkt, dan wordt duidelijk dat het project meer risico met zich meebrengt dan de corporatie bereid is te nemen en dat uitstel vanuit risicoperspectief wellicht een betere keuze is.

Door eerst het onderliggende risico op bestaande verplichtingen te bepalen, daarna de risicobereidheid expliciet te maken en vervolgens zachte projecten stapsgewijs toe te voegen, ontstaat een helder beeld van de ruimte die er echt is.

Zo wordt duidelijk:

• welke projecten met vertrouwen hard gemaakt kunnen worden;
• welke projecten beter nog zacht blijven;
• welke risico’s daarbij horen;
• welke bijsturingsmogelijkheden nodig zijn;
• en hoe de corporatie haar maatschappelijke ambities verantwoord kan blijven waarmaken.

Wil je weten welke zachte projecten jouw corporatie op dit moment verantwoord hard kan maken? Neem dan contact met ons op. We denken graag mee over de analyse én over het interne gesprek dat nodig is om tot scherpe, uitlegbare keuzes te komen.