Van investeringsruimte naar investeringsbesluiten

Investeringsbesluiten voor projecten worden vaak genomen op basis van een combinatie van financiële toetsen en bestuurlijke afwegingen. Deze zijn bedoeld om de passendheid van een project de beoordelen. Aanvullend kunnen projecten ook expliciet worden getoetst aan beschikbare risicoruimte. Hiermee kun je als corporatie bepalen of je een verplichting verantwoord kunt aangaan, óók wanneer macro-economische en/of andersoortige risico’s optreden.

Dit artikel is het derde in de reeks over Verantwoord Maximaal Investeren (VMI) en gaat in op het bepalen van het risico van een specifiek project. Het projectrisico is van belang, omdat de corporatie hiermee kan bepalen hoeveel extra risico een nieuwe investeringsverplichting met zich meebrengt. Dit risico is de procentuele kans dat een corporatie niet kan voldoen aan de voorgeschreven financiële normen.

Het eerste artikel van deze reeks ging over het onderliggende risico van een corporatie. Dat is het risico dat de corporatie loopt, gegeven de verplichtingen en bijstuurmogelijkheden. Wanneer het onderliggend risico lager is dan de risicobereidheid van een corporatie, dan loopt de corporatie een acceptabel risico en is er investeringsruimte over.

Het tweede artikel ging over het inventariseren van de mogelijkheid om verantwoord extra verplichtingen aan de gaan binnen deze investeringsruimte. Met andere woorden: voor hoeveel zachte projecten kunnen verantwoord – dus zonder risico-overschrijding - verplichtingen worden aangegaan?

In de praktijk komt de discussie echter vaak neer op een veel concretere vraag:

Kunnen we vandaag voor dit specifieke project een investeringsverplichting aangaan?

Een bestuurder hoeft namelijk zelden te beslissen over een volledig investeringsprogramma: projectbesluiten gaan vaak over één specifiek project. Denk hierbij aan een nieuwbouwproject, een verduurzamingsproject of een herstructurering.

Wanneer een project ter tafel komt voor een investeringsbesluit, dan is het project concreet. Er is inzicht in de geprognotiseerde kosten en opbrengsten. Ook de fasering is in grote lijnen bekend. Een goed moment om te analyseren of de corporatie deze extra verplichting, op dit moment, verantwoord kan aangaan.

Praktisch besliskader

Wanneer je als corporatie het traject van Verantwoord Maximaal Investeren (VMI) hebt doorlopen, dan is bepaald:

• wat de risicobereidheid van de corporatie is;
• welk onderliggend risico de corporatie loopt;
• hoeveel investeringsruimte beschikbaar is.

Daarmee ontstaat een praktisch besliskader voor nieuwe investeringsbesluiten. Op het moment van het investeringsbesluit, wordt bekeken wat het aangaan van de extra verplichtingen doet met het totale risico van de corporatie. Verhoogt het project het risico slechts beperkt en blijft het totaal binnen de afgesproken risicobereidheid? Dan kan de verplichting verantwoord worden aangegaan. Zorgt het project ervoor dat de risicobereidheid wordt overschreden? Dan ontstaat een belangrijke bestuurlijke keuze.

Voorbeeld

Stel dat een corporatie in de eerdere VMI-analyse heeft vastgesteld dat:

• het onderliggende risico op de huidige verplichtingen 3% bedraagt;
• de vastgestelde risicobereidheid 5% bedraagt.

Er is dus nog 2 procentpunt ruimte beschikbaar.

Momenteel ligt een nieuwbouwproject van 60 woningen ter besluitvorming voor. Wanneer dit project wordt toegevoegd aan de analyse, neemt het risico toe tot 4,5%. Het project past daarmee binnen de afgesproken risicobereidheid van 5%. Ook als risico's optreden en bijsturing noodzakelijk wordt, blijft de corporatie binnen de grenzen die zij vooraf acceptabel heeft verklaard. Het bestuur kan de verplichting daarom met vertrouwen aangaan.

Vervolgens wordt een tweede project toegevoegd, bovenop het eerdere nieuwbouwproject. Dit verduurzamingsproject verhoogt het risico naar 5,5%. In dat geval ontstaat een ander gesprek. Niet omdat het project zelf onwenselijk is, maar omdat de corporatie met dit tweede project meer risico zou nemen dan zij vooraf bereid was te accepteren.

De vraag wordt dan: "Zijn we bereid onze risicobereidheid te verhogen, of kiezen we ervoor om het project later uit te voeren, te versoberen of eerst andere maatregelen te nemen?"

Een expliciete keuze op basis van onderbouwde besluitvorming

Wanneer een project niet binnen de beschikbare ruimte past, betekent dat niet direct dat het project niet doorgaat. Het betekent wel dat de corporatie expliciete keuzes moet maken. Bijvoorbeeld:

• accepteren we tijdelijk meer risico;
• versterken we eerst onze financiële robuustheid;
• wachten we totdat opnieuw ruimte ontstaat;
• of kiezen we ervoor andere projecten later uit te voeren?

Elk project heeft een ander risicoprofiel en het voordeel van deze werkwijze is dat de consequenties van het project voorafgaand aan definitieve besluitvorming inzichtelijk worden. Dat is wenselijk, omdat er dat moment nog geen verplichtingen zijn aangegaan en bijsturing dus nog mogelijk is.

Een praktisch hulpmiddel voor bestuur en toezicht

De kracht van deze aanpak is dat je als corporatie niet alleen weet hoeveel investeringsruimte beschikbaar is, maar ook of een concreet project vandaag de dag binnen die ruimte past. Wanneer dat het geval is, kan het extra risico als gevolg van de investering met zekerheid worden aangegaan. Dat maakt investeringsbesluiten beter uitlegbaar richting het management, het bestuur en de raad van commissarissen.

Hulp nodig om deze analyse in de praktijk te brengen?

Vindt er binnen jouw corporatie binnenkort besluitvorming plaats voor een project? Dan is het waardevol om vooraf inzicht te hebben in de invloed van dat project op het totale risico van de corporatie. Wij laten graag zien hoe een projecttoets helpt om investeringsbesluiten beter te onderbouwen en hierover het gesprek te voeren met bestuur, management en raad van commissarissen. Neem gerust contact met ons op hierover.