Hoeveel financieel risico loopt jouw corporatie écht?

Inmiddels zijn de meeste corporaties druk bezig met het opstellen van de meerjarenbegroting. Een belangrijk onderdeel van de meerjarenbegroting is de scenarioanalyse ofwel de risicoanalyse. In de leidraad MJB van de Autoriteit woningcorporaties wordt dit onderwerp, evenals in eerdere jaren, als aandachtspunt benoemd. Hoe kun je dit onderwerp naar een hoger niveau tillen het echte onderliggende risico bepalen? In een drieluik aan artikelen nemen we je mee in onze aanpak om het onderliggende risico te bepalen en deze mee te nemen in de sturing. In dit eerste artikel gaan we het in op het onderliggende risico.

Vergelijkbaar financieel risico, maar groot verschil in onderliggend risico. Hoe zit dat?

Stel je twee woningcorporaties voor.

Beide corporaties hebben een meerjarenbegroting waarin de ICR geleidelijk daalt richting 1,4. Beide corporaties laten in hun scenarioanalyse op de meerjarenbegroting een vergelijkbaar beeld zien. De impact van verslechterde economische parameters (rentestijgingen, hogere bouwkosten, etc.) lijkt ongeveer gelijk. Op basis van scenarioanalyse op de MJB lijken beide corporaties een vergelijkbaar financieel risico te lopen. Toch is het onderliggende risico van deze corporaties heel verschillend.

De eerste corporatie heeft een groot deel van haar investeringsprogramma al omgezet in harde projecten. Voor deze projecten zijn verplichtingen aangegaan en terugdraaien is nauwelijks mogelijk.

De tweede corporatie heeft een vergelijkbaar investeringsprogramma, maar een groot deel daarvan bestaat nog uit zachte projecten. De plannen zijn vergelijkbaar, maar de mate waarin verplichtingen zijn aangegaan, is dat niet.

Ondanks een vergelijkbaar verloop van de ICR en vergelijkbare uitkomsten van scenarioanalyse op de MJB is het onderliggend risico dus fundamenteel anders. Risico wordt immers niet alleen bepaald door wat er kan gebeuren, maar ook door de mate waarin een corporatie nog kan bijsturen wanneer het gebeurt.

Risico's beoordelen begint bij de investeringsverplichtingen

In de praktijk worden scenarioanalyses vaak uitgevoerd op de volledige meerjarenbegroting. Daarmee ontstaat een beeld van de financiële gevolgen van verschillende scenario's. Het laat zien wat de kans is dat het voorgenomen beleid niet gerealiseerd kan worden. Maar daarmee is nog niet duidelijk hoeveel risico een corporatie daadwerkelijk loopt.

Vanuit die gedachte hebben Accent Advies en Ortec Finance de methodiek Verantwoord Maximaal Investeren (VMI) ontwikkeld. Het uitgangspunt van deze methodiek is dat een goede risicobeheersing begint bij inzicht met het risico op de aangegane investeringsverplichtingen op de reeds aangegane verplichtingen. Daarom vormt binnen VMI niet de volledige meerjarenbegroting het vertrekpunt, maar uitsluitend de harde projecten. De zachte projecten worden tijdelijk buiten beschouwing gelaten. Zo ontstaat een zuiver beeld van het financiële risico dat een corporatie daadwerkelijk loopt: het onderliggende risico.

Risico krijgt pas betekenis wanneer je weet hoe je kunt bijsturen

Nadat de harde projecten zijn vastgesteld, worden relevante risico's doorgerekend. Denk aan macro-economische tegenwind, wijzigingen in regelgeving, stijgende kosten of tegenvallende marktontwikkelingen. Maar deze risico’s vertellen slechts de helft van het verhaal. Minstens zo belangrijk is de vraag welke mogelijkheden een corporatie heeft om bij te sturen als risico's daadwerkelijk optreden.

Denk bijvoorbeeld aan:

• het terugschalen van onderhoud;
• het verlagen van exploitatielasten;
• het verhogen van de streefhuren;
• het realiseren van extra verkopen.

Pas wanneer deze mogelijkheden expliciet worden meegenomen, ontstaat een realistisch beeld van de weerbaarheid van de corporatie.

Wat is het onderliggende risico?

Door risico's en bijsturingsmogelijkheden met elkaar te combineren ontstaat inzicht in het onderliggende risico van de corporatie. Ofwel het risico dat de corporatie niet in staat is zelfstandig boven de normen uit het financieel kader te blijven. Daarmee wordt niet alleen zichtbaar welke tegenvallers kunnen optreden, maar ook in welke mate deze kunnen worden opgevangen. Een corporatie met veel mogelijkheden om bij te sturen loopt immers een ander risico dan een corporatie die die mogelijkheden nauwelijks heeft, zelfs wanneer de uitkomsten van de risicoanalyse vergelijkbaar zijn.

De cruciale vraag is vervolgens:

"Is het onderliggende risico op de huidige verplichtingen acceptabel?"

Een risico kan pas worden beoordeeld wanneer vooraf duidelijk is hoeveel risico een corporatie bereid is te accepteren. Die risicobereidheid vormt het referentiekader voor de analyse. Het bepalen van dit referentiekader is minstens zo waardevol als de berekening zelf. In gesprek met bestuurder, MT, portefeuillemanagement en finance wordt expliciet gemaakt welke risico's acceptabel zijn, welke bijsturingsmogelijkheden daarbij horen en hoeveel financiële robuustheid de corporatie wil behouden.

Wij ondersteunen corporaties regelmatig bij het voeren van deze discussie en het concretiseren van hun risicobereidheid. Daarmee ontstaat een stevig fundament voor risicomanagement. Pas wanneer die risicobereidheid expliciet is gemaakt, kan worden beoordeeld of het onderliggende risico van de huidige verplichtingen acceptabel is.

Wanneer het antwoord nee is, geeft de bestaande projectenportefeuille al meer risico dan de corporatie bereid is te accepteren. De aandacht ligt dan eerst bij het verbeteren van de robuustheid van de huidige plannen.

Wanneer het antwoord ja is, dan kunnen de bestaande verplichtingen ook onder minder gunstige omstandigheden met voldoende zekerheid worden gerealiseerd. Er is dan nog ruimte tussen het onderliggende risico en het risico dat de corporatie bereid is te accepteren.

Dat vormt het uitgangspunt voor de volgende stap. In een volgend artikel gaan we in op het bepalen van de ruimte voor het aangaan van extra investeringsverplichtingen.

Hoe groot is het onderliggende risico van jouw corporatie?

De sleutel ligt niet alleen in de risico's die je loopt, maar vooral in het inzicht in jouw harde verplichtingen en je mogelijkheden om bij te sturen. Wil je weten hoe groot het onderliggende risico van jouw corporatie is? Neem dan contact met ons op. We laten graag zien hoe Verantwoord Maximaal Investeren je helpt om risico's en robuustheid in samenhang te beoordelen en zo verantwoord te sturen op de resterende investeringsruimte.