Beleidswaarde in meerjarenperspectief: 10 tips voor de inrichting en controle binnen WALS

Lees hier 10 concrete en belangrijke tips rondom het inrichten en controleren van de beleidswaarde in meerjarenperspectief binnen de begrotingssoftware van Ortec Finance (WALS). Door je te houden aan onderstaande voorwaarden en tips weet je zeker dat je rekent conform de voorschriften. In het artikel Beleidswaarde in meerjarenperspectief: Het belang, relevante regelgeving en de toepassing gaan we in op het belang van de beleidswaarde en bespreken we de voorschriften die vanuit de toezichthouder gelden. Hierbij is met name de ‘Leidraad economische parameters dPi 2020¹’ van belang.

De onderstaande tips bieden houvast voor het inrichten en controleren van de beleidswaarde in meerjarenperspectief. Wanneer je bewust wilt afwijken, dan is dit niet per definitie fout. Sta dan wel goed stil bij de gevolgen en risico’s van de keuzes die je maakt. Wil je hier verder over praten? Neem dan contact op met Bram Leermakers.

• 1. Sluit bij het opstellen van de begroting aan op het peilmoment van de laatst vastgestelde jaarrekening.
• 2. Schat (de ontwikkeling van) objectgegevens gedurende het lopende jaar zo goed mogelijk in.
• 3. Toets of de eindstand van dit jaar aansluit op de verwachtingen.
• 4. Neem de indexatieparameters uit de leidraad over.
• 5. Voer jouw nieuwe beleid op voor de beleidswaarde en controleer dit goed.
• 6. Houd voor de beleidswaarde in de jaarrekening vast aan de eerder vastgestelde input.
• 7. Richt de benaderde waardeontwikkeling juist in.
• 8. Analyseer de impact van deze benaderde waardeontwikkeling (punt 7).
• 9. Richt voor nieuwbouw en aankoop de DCF-methode in.
• 10. Beoordeel investeringen en richt waarde-effecten in.

1. Sluit bij het opstellen van de begroting aan op het peilmoment van de laatst vastgestelde jaarrekening.

Door aan te sluiten op het peilmoment van de laatst vastgestelde jaarrekening, weet je zeker dat je de juiste eenheden beschouwt. Bovendien maak je hiermee optimaal gebruik van de extra validatie die de accountant biedt. Alle gegevens zijn immers goed gecontroleerd. Het aansluiten op de jaarrekening biedt een goed ijkingspunt van waaruit je de ontwikkeling kunt evalueren. Bovendien geeft het houvast en kunnen je collega’s erop vertrouwen dat de begroting aansluit op hun verwachtingen.

2. Schat (de ontwikkeling van) objectgegevens gedurende het lopende jaar zo goed mogelijk in.

Gedurende het lopende jaar komt veel nieuwe informatie beschikbaar. Zo is de nieuwe WOZ-aanslag beschikbaar en kan je de impact van de jaarlijkse huurverhoging en huurdersmutaties voor een groot deel meenemen in de inschatting van de eindstand. Ook weet je precies welke woningen reeds gesloopt en verkocht zijn en welke eenheden reeds zijn opgeleverd. Het inschatten van deze ontwikkeling is tevens voor de rest van je begroting erg belangrijk. Door gebruik te maken van de nieuwe functionaliteit omtrent huurrealisaties is dit een stuk gemakkelijker dan voorheen.

3. Toets of de eindstand van dit jaar aansluit op de verwachtingen.

Wanneer de activiteiten van het lopende jaar goed zijn ingeschat, zou de eindstand per 31-12-2020 moeten aansluiten op de verwachtingen die je hebt. Controleer hierbij niet alleen de aantallen via de basisgegevens, maar ook de verdeling over de huurcategorieën via de woningbalans en de eindstand van de huurstanden via het huursomstanden overzicht of via de huurdump. De hoogte van de WOZ-waarde controleer je via het rapport ‘Waardeverloop’.

4. Neem de indexatieparameters uit de leidraad over.

Jaarlijks zorgt Ortec Finance ervoor dat de indexatieparameters uit de leidraad eenvoudig over te nemen zijn in WALS. Deze parameters kun je handmatig opvoeren, maar op ons klantenportaal of binnen de SaaS-omgeving vind je het door ons klaargezette en gevalideerde economiebestand. Dit bestand kun je eenvoudig overzetten naar de datamap van WALS zodat je deze in de doorrekening kunt gebruiken. Eventueel kan je de landelijke leegwaardestijging overschrijven door de regionale schatting, wanneer deze indexatie significant afwijkt. Vanuit de leidraad word je vrijgelaten in deze keuze.

5. Voer jouw nieuwe beleid op voor de beleidswaarde en controleer dit goed.

Tijdens de begroting zal een nieuw huurbeleid opgesteld worden. Per eenheid wordt daarvoor een nieuwe mutatiehuur vastgesteld. Zorg dat deze huren en het huurbeleid goed in WALS worden opgevoerd en controleer via de huurdump of de beleidshuur aansluit bij je verwachting. Toets hierbij deze huur ook aan de huurcategoriegrenzen op het juiste peilmoment. Op basis van de nieuwste begroting zullen ook nieuwe normen vastgesteld moeten worden. Voer deze normen niet alleen op voor het bestaande bezit, maar richt deze ook in voor de bepaling van de beleidswaarde van nieuwbouw- en aankoopprojecten. Controleer via het rapport ‘Waarde per VHE’ de object- en waarderingsgegevens die voor de waardering eind 2020 worden gebruikt.

6. Houd voor de beleidswaarde in de jaarrekening vast aan de eerder vastgestelde input.

Tijdens de jaarrekening is goed nagedacht over de input voor de beleidswaarde. Deze gegevens zijn tevens gevalideerd en gecontroleerd door de accountant. Een beleidswijziging binnen je huidige begroting betekent niet dat de beleidswaarde per 31-12-2019 moet worden aangepast. Houd daarom vast aan deze waardering en controleer goed of deze niet verandert. Maak hiervoor gebruik van de beschikbare functionaliteit om voor het basisjaar afwijkende normen op te voeren.

7. Richt de benaderde waardeontwikkeling juist in.

De richtlijn voor de benaderde autonome waardeontwikkeling is niet gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Toch is het aan te raden om te controleren of deze benadering juist staat ingericht. Voor de marktwaarde geldt dat de autonome ontwikkeling de prijsinflatie moet volgen. Voor de beleidswaarde is dit de prijsinflatie plus een correctie van -1,0%. Dit voorschrift geldt enkel voor de begrotingsjaren. Voor eind 2020 geldt dat een berekende waarde (op basis van de handboek DCF-methode) verplicht is.

8. Analyseer de impact van deze benaderde waardeontwikkeling (punt 7).

De Aw en het WSW benoemen in de Leidraad de onzekerheid omtrent deze benaderde waardeontwikkeling. Zij benadrukken daarbij het belang om zelf goed na te denken over de waardeontwikkeling. Het is daarom sterk aan te raden om te analyseren wat de impact is van deze benadering. Maak een variant op je begroting waarbij je geen benaderde, voorgeschreven methode hanteert maar een berekende geactualiseerde DCF-methode gebruikt. Vorm hierbij een beeld van hoe de waardeontwikkeling zich in dit scenario verhoudt tot de voorschriften en beoordeel of dit een risico met zich mee brengt voor de financiële haalbaarheid van je begroting.

9. Richt voor nieuwbouw en aankoop de DCF-methode in.

Voor voorraadmutaties dient een berekende waarde te worden bepaald. Het is daarom noodzakelijk om voor nieuwbouw- en aankoopprojecten de juiste gegevens en methode te hanteren binnen de interface van WALS. Hierbij wordt aangeraden om enkel met een basiswaardering te werken binnen deze projecten. Je bent echter vrij om af te wijken van de basiswaardering door vrijheidsgraden in te zetten. Alhoewel de inzet van een taxateur hierbij niet verplicht is, is het wel aan te raden een goede onderbouwing te zoeken wanneer van deze mogelijkheid gebruik gemaakt wordt. Een taxateur kan hierbij wel helpen. Een benaderingsmethode voor de nieuwbouw van woongelegenheden voldoet niet aan de relevante regelgeving.

10. Beoordeel investeringen en richt waarde-effecten in.

Ook voor verbeteringen ben je verplicht om waarde-effecten in te richten. De aanname dat men conservatief begroot door geen effecten in te richten, gaat niet op. Zeker voor duurzaamheidsmaatregelen bestaat er een reële kans dat het effect van hogere (streef)huren niet opweegt tegen de hogere verhuurderheffing (door een toename van de WOZ-waarde) en toenemende onderhoudslasten als gevolg van duurzame installaties. Het juist inschatten van deze effecten kan er dan juist voor zorgen dat de beleidswaarde van het bezit daalt. Maak bij het inschatten van de effecten zoveel mogelijk gebruik van referentieprojecten. Wat heeft een soortgelijke ingreep vorig jaar in een ander complex voor gevolg gehad?

Heeft u vragen?

Neem contact op met Bram Leermakers via bram.leermakers@ortec-finance.com of via telefoonnummer +31 20 700 97 39.

Bron 1: https://www.ilent.nl/documenten/publicaties/2020/08/17/leidraad-economische-parameters-dpi-2020