De impact van de Rijksbegroting 2020 op corporatiefinanciën

Afgelopen dinsdag is de Rijksbegroting 2020 gepresenteerd door het kabinet. Veel van de maatregelen zijn al langer bekend maar nu ze officieel zijn gepresenteerd kan het moment aangegrepen worden om ze op een rij te zetten. Naast de Rijksbegroting heeft Minister Ollongren (BZK) een brief  gestuurd aan de tweede kamer met aanvullende maatregelen. Aedes heeft deze maatregelen in een duidelijk overzicht  voor u op een rij gezet. Aedes en diverse andere partijen uit de sector hebben gereageerd op de kabinetsplannen. Veelal betreffen dit reacties op de sector als geheel. Maar wat betekenen de plannen voor uw corporatie? Met deze insightsbericht vertalen wij de wijzigingen binnen het overzicht van Aedes naar de impact op uw meerjarenbegroting en hoe u onzekerheden binnen WALS/FMP kan inschatten.

Maatregelen moeten nog worden omgezet in wetgeving en tot die tijd kunt u zelf bepalen of u de impact al in de huidige MJB wilt meenemen. Wel adviseren wij om ten minste een toetsing te doen op de potentiële impact.

Wij hebben de maatregelen opgesplitst in drie categorieën. Eerst bespreken we de maatregelen die via WALS/FMP gemodelleerd kunnen worden en die naar verwachting significante impact kunnen hebben op de resultaten. Als tweede volgen minder significante wijzigingen die wel gemodelleerd kunnen worden en als laatste volgen wijzigingen die (nog) niet direct met WALS/FMP gemodelleerd kunnen worden, vaak vanwege onduidelijkheid over de precieze invulling van de maatregelen, maar waarvan wel verwacht wordt dat ze impact hebben op de financiële bedrijfsvoering van de corporatie.

Maatregelen met (mogelijk) significante impact:

• In het Sociaal huurakkoord is al gesproken over een maximale huursomstijging op inflatieniveau tenzij in prestatieafspraken wordt afgesproken dat een huurstijging boven inflatie verantwoord is gegeven de investeringsopgave (maximaal één procent).  Deze afspraken waren al bekend en veelal heeft u deze reeds meegenomen in de MJB die u nu maakt. Bij het inrichten van het huurbeleid binnen WALS/FMP zal rekening gehouden moeten worden met dit woonakkoord en met de specifieke afspraken die lokaal zijn gemaakt. Let goed op welke huurverhogingen meetellen in de huursomstijging. In het wetsvoorstel wijziging huursomstijging van maart 2019 staat:
  
  “Dit wetsvoorstel brengt de huurharmonisatie, huurverlagingen wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging en alle huurverhogingen wegens woningverbetering, waaronder verduurzaming, (weer) buiten de berekening van de maximale huursomstijging.”
  
  In het handboek wordt voor de beleidswaarde nu standaard gerekend met een half procent reguliere huurverhoging boven inflatie op de lange termijn. Wanneer deze wijziging wordt meegenomen in het handboek dan kan dit een groot effect hebben op uw beleidswaarde. 
  
  Wanneer u de beleidswaarde in WALS berekent, kan gemakkelijk het effect hiervan zichtbaar worden gemaakt door het vinkje ‘gereguleerd’ in het VHE-bestand uit te zetten. Een alternatief is om het via een volledig vrije waardering in de marktwaarde en beleidswaarde mee te nemen.
  
  
• Het tarief voor de vennootschapsbelasting zal minder dalen dan eerder is afgestemd. Sinds WALS 6.20 is het mogelijk om de vennootschapsbelasting te laten modeleren binnen WALS/FMP. Het wijzigen van de tarieven is dan een kleine aanpassing. Wordt de verwachte Vpb-last nu buiten WALS/FMP om geschat dan zal het nodig zijn deze schatting te herzien.
  
  
• Voor tijdelijke woningen die tussen 2020 en 2024 gebouwd gaan worden geldt een vrijstelling op de verhuurderheffing. Deze maatregel kan binnen WALS/FMP gemakkelijk in de kasstromen ingerekend worden door voor deze projecten geen verhuurderheffing toe te wijzen in de nieuwbouwexploitatie. Voor de waardering van de projecten is het nodig om aan te geven dat op deze tijdelijke woningen een vrijstelling op de verhuurderheffing geldt.
  
  
• Om deze vrijstelling op tijdelijke woningen te financieren zal vanaf 2024 een tariefsverhoging van 0,001 procentpunt gelden. Deze kan via WALS/FMP ingericht worden door de tarieven die worden ingericht vanaf 2024 te verhogen. Deze wijziging dient ook in de nieuwbouwexploitatietabellen doorgevoerd te worden.
  
  
• Het aandeel van de WOZ-waarde in de bepaling van de maximale huur zal beperkt worden tot 33 procent. Alhoewel de nuances van deze maatregel nog onbekend zijn kan dit in bepaalde regio’s grote effecten hebben. Het is aan te raden om nieuwe maximale huren te schatten o.b.v. wat er nu bekend is en deze binnen WALS/FMP op te nemen voor de MJB.
  
  
• Huurders met een hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen kunnen een huurverhoging van 50 of 100 euro krijgen tot aan de maximale huur. Deze toekomstige huurverhoging kan, in hoeverre nu nog niet wordt toegepast, nog in de MJB worden ingerekend.

Maatregelen met minder significante impact:

• Er komt één miljard euro beschikbaar voor een heffingsvermindering op de verhuurderheffing om betaalbare woningen te bouwen. Deze kortingen zijn in WALS/FMP gemakkelijk in te richten via een batentabel (of negatieve last) die u ‘korting op de verhuurderheffing’ noemt. Voor corporaties die dat wensen is het ook mogelijk de vermindering verhuurderheffing in de resultatenrekening te verwerken in de projectresultaten middels een flexibel rapport. Veel corporaties kiezen ervoor om enkel kortingen in te richten wanneer deze zijn goedgekeurd. Voor komende begroting is het daarvoor nog te vroeg en zal deze maatregel veelal geen impact hebben.
  
  
• De korting die momenteel geldt wanneer de voorlopige Vpb-aanslag in één keer vooraf wordt betaald zal komen te vervallen. De verwachte impact van het wegvallen van deze korting kan meegenomen worden door een overige last binnen de MJB in te rekenen of de verwachte Vpb-last conform de eigen verwerking te herzien.
  
  
• De overdrachtsbelasting voor niet-woningen zal worden gewijzigd. Deze overdrachtsbelasting wordt in de waardering gehanteerd voor het bepalen van de netto marktwaarde. Binnen WALS/FMP is het enkel mogelijk deze tarieven te wijzigen wanneer de handboekwaardering wordt losgelaten. Doordat de overdrachtsbelasting niet alleen in de uiteindelijke waarde maar ook in de eindwaarde meeloopt is het effect groter dan de tariefswijziging. Het effect van de tariefswijziging hangt af van de exacte kenmerken van het bezit en het aandeel van de eindwaarde in de netto waarde. De impact kan rekenkundig buiten WALS/FMP om worden benaderd door de marktwaarde van niet-woningen met ongeveer 1-1,5% te verlagen.
  
  
• Per 1 juli 2020 wordt de nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen in de regelgeving aangewezen, de NTA8800. Hiermee veranderen dan de eisen voor nieuwbouw naar eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Het is aan iedere corporatie om in te schatten of dit van invloed is op de in de MJB ingerekende stichtingskosten. De maatregel was al aangekondigd. Daarom veronderstellen we een geringe impact.

Maatregelen met moeilijk te modelleren impact of waarvan de impact nog niet duidelijk is:

• Verschillende maatregelen hebben impact op het passend toewijzen van woningen aan de doelgroep. Zo zal er een differentiatie van de inkomensgrenzen voor toewijzing worden ingevoerd en ontstaat er meer vrije ruimte binnen het passend toewijzen. Deze maatregelen kunnen direct impact hebben op de huren die gevraagd kunnen worden bij een nieuwe verhuring. Er zal intern geanalyseerd moeten worden of het huidige huurbeleid in overeenstemming is met de nieuwe regels voor passend toewijzen.
  
  
• In de Rijksbegroting zijn veel maatregelen opgenomen die (mogelijk) impact hebben op het huurbeleid. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de wet maatregelen middenhuur die eerder dit jaar is ingegaan. Er zal intern geanalyseerd moeten worden of het huidige huurbeleid in overeenstemming is met de nieuwe regels of dat de nieuwe regels uitnodigen tot het aanpassen van het huurbeleid of de portefeuillestrategie. Deze analyse kan ondersteund worden met doorrekeningen in onze software. Het kan lastig zijn al deze zaken op de juiste manier te modelleren en daarbij rekening te houden met de verschillen tussen de kasstromen, de marktwaarde en de beleidswaarde. Indien gewenst kan Ortec Finance u daarover adviseren.
  
  
• Minister Ollongren spreek in de hiervoor aangehaalde kamerbrief over een woningbouwimpuls ter hoogte van één miljard euro. De invulling van hoe deze impuls besteed zal worden is nog onduidelijk maar is gericht op “… de bouw van betaalbare woningen, inclusief de bijdragen aan de infrastructurele ontsluiting die daarvoor nodig is, het opvangen van de potentiele gevolgen van de stikstofuitspraak en het zorgdragen voor een kwalitatief goede leefomgeving”. Het gaat met name om het sneller bouwen van meer betaalbare woningen of compensatie van hoge kosten om woningen betaalbaar te houden. Ook wordt er gesproken over businesscases die gemeenten (in regio’s waar woondeals zijn gesloten) in goede samenwerking met betrokken partijen moeten opstellen. De financiële impact voor corporaties zijn op basis van deze informatie niet in te schatten.
  
  
• Er wordt gewerkt aan een voorstel om het verschuiven van woningen tussen de DAEB en niet-DAEB portefeuilles makkelijker te maken, om lokaal maatwerk te vergroten. Hoe dit voorstel er uitziet is nog onduidelijk en de impact kan hierdoor nog niet worden bepaald. Bovendien hangt de impact af van de mate waarin de corporatie gebruik maakt van deze mogelijkheid. Schuiven tussen de DAEB en niet-DAEB portefeuilles kan vanaf een bepaalde omvang een materiële impact hebben op de ratio’s van een of beide takken. Corporaties die dit overwegen zouden vooruitlopend op de regelgeving enkele varianten kunnen uitwerken en doorrekenen. Onder de huidige regelgeving is dit immers ook al mogelijk, mits o.a. is voldaan aan de zienswijze-eis. Ook kan onder bepaalde condities de interne lening worden vergroot. Uitkomsten van deze analyses kunnen wellicht de nog aan te passen regelgeving voeden. 
  
  
• Voor woningen wordt er nog onderzoek gedaan naar het mogelijk differentiëren van de overdrachtsbelasting. De maatregel zal gericht zijn op het verbeteren van de balans tussen starters en beleggers. Hierover zal later dit jaar of begin volgend jaar meer duidelijk worden. Voor nu is nog onduidelijk hoe deze maatregel mogelijk vormgegeven zal worden. De kans bestaat dat ook hier een tariefsverhoging voor rekening van de corporaties ontstaat die direct een impact kan hebben op de waarde van het bezit. Ook hier geldt dat de impact rekenkundig benaderd kan worden. Doordat de overdrachtsbelasting niet alleen in de uiteindelijke waarde maar ook in de eindwaarde meeloopt is het effect groter dan de tariefswijziging. Het effect van de tariefswijziging hangt af van de exacte kenmerken van het bezit. Het aandeel van de eindwaarde in de netto waarde is in een uitpondscenario lager dan in het doorexploiteerscenario. De impact van een tariefsverhoging van 1% kan worden benaderd door de marktwaarde van woningen met 1-1,5% (afhankelijk van de kenmerken) te verlagen. Voor de beleidswaarde zal een groter aandeel van de waarde in de eindwaarde liggen. Hier zal in veel gevallen daarom een iets hogere afslag gelden dan in de marktwaarde.  
  
  
• Deze belastingmaatregel kan ook impact hebben op corporaties met geplande aankopen die onder de overdrachtsbelasting vallen.
  
  
• Rondom het klimaat zijn diverse maatregelen afgekondigd. Dit is een thema waar corporaties enerzijds al langere tijd mee bezig zijn en die anderzijds een enorme impact kent die nog moeilijk te overzien is. Dit vraagstuk maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het onderzoek naar opgaven en middelen dat het kabinet in 2020 oplevert in samenwerking met Aedes.
  
  
• Er is nog geen duidelijkheid over de aanpak van asbest(daken). Dit kan impact hebben op het (achterstallig) onderhoud.

Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Of heeft u hulp nodig bij de verwerking in de software? Neem dan contact op met uw contactpersoon van Ortec Finance.