In dit artikel nemen we je mee in het rapport "Opgaven en Middelen Corporatiesector in Balans" en de aanbiedingsbrief van de minister bij dit rapport. De brief, het rapport en het model vormen in feite een startpunt van het woningcorporatiestuk bij de kabinetsformatie en bevat een nadrukkelijke opdracht aan de formateurs.

In deze blog gaan we in op de drie belangrijkste onderwerpen:

  1. Het belangrijkste nieuws: de omvang van het tekort
  2. De belangrijkste boodschap aan een volgend kabinet: creëer investeringszekerheid
  3. De belangrijkste conclusie uit het onderzoeksrapport: er bestaat geen wondermiddel

 

1. De omvang

Op teletekst stond het bovenaan: Miljardentekort voor corporaties. Dit miljardentekort is wel gedaald, van € 30 mrd. naar € 24 mrd. Dat betekent dat het tekort € 11.000 per corporatiewoning bedraagt.

Deze daling wordt veroorzaakt door een combinatie van een hele hoop factoren. Aan de opgavenkant speelt een nieuwe CBS-bevolkingsprognose een voorname rol, aan de middelenkant zijn er nieuwe macro-economische parameters (inflatie, rente, etc.), beleidswijzigingen over verhuurderheffing en huurverlaging, en modelverfijningen.

Nog meer dan in het eerste rapport wordt in het tweede rapport duidelijk aangegeven dat deze weergave van het tekort een minimumbedrag is. In de berekeningen is gebruik gemaakt van alle financiële ruimte die de toezichthouder aan corporaties geeft. Corporaties zullen voorzichtiger zijn, om handelingsruimte te behouden als het tegen zit. De voorzichtigheid van corporaties zal ertoe leiden dat het tekort uiteindelijk groter is, omdat corporaties daardoor niet alle financiële ruimte benutten. Dat is ook wenselijk volgens de Minister, zo kunnen corporaties doorgaan met investeren bij slecht weer.

Er zullen dus oplossingen gevonden moeten worden waarmee naar verwachting meer middelen beschikbaar komen dan het tekort van € 24 mrd.

2. Er is investeringszekerheid nodig

De tweede paragraaf van de brief bevatte de belangrijkste boodschap aan een volgend kabinet: creëer investeringszekerheid. In het rapport benoemt het ministerie van BZK expliciet dat corporaties investeringszekerheid nodig hebben. De minister in de brief: Corporaties zullen te weinig nieuwe plannen starten als zij onvoldoende zekerheid hebben dat zij over voldoende financiële middelen beschikken op het moment dat dat nodig is.

De voorbeeldpakketten beogen corporaties tenminste tot en met 2030 investeringszekerheid te geven. Met deze investeringszekerheid kunnen de projecten die binnen de nieuwe kabinetsperiode worden opgepakt, in alle maatregelpakketten uitgevoerd worden. Dat betekent dat corporaties in ieder pakket beschikken over voldoende investeringsruimte voor de behoefte, tot en met 2030. De pakketten zijn zó vormgegeven dat doorinvesteren ook kan in ‘slecht weer scenario’s’, dus dat er voldoende financiële ruimte blijft als het even tegenzit.

De minister erkent zo dat er een meer structurele oplossing van het financiële tekort nodig is, om corporaties ertoe te bewegen meer te investeren. Het lijkt een uitnodiging te zijn aan de formateurs om te breken met de praktijk van het per jaar besluiten tot heffingsverminderingen. De kabinetten Rutte II en III hebben met heffingsverminderingen gewenste investeringen financieel aantrekkelijker gemaakt. Heffingsverminderingen zijn een soort vestzak-broekzak constructie met de verhuurderheffing. Een verlaging voor gewenste investeringen werd gefinancierd met een generieke verhoging. Dit soort heffingsverminderingen leidden niet altijd tot veel extra investeringsruimte, zo liet één van de doorgerekende scenario’s in het eerste Opgaven en Middelen-onderzoek zien.

3. Er is geen wondermiddel

De belangrijkste conclusie van het rapport Opgaven en Middelen Corporatiesector in Balans is dat er niet één wondermiddel is, dat alle financiële problemen van corporaties oplost. Er zullen meerdere, samenhangende maatregelen genomen moeten worden om het tekort op te lossen.

Dat zit zo: Nederland is opgedeeld in 19 woningmarktregio’s. In sommige woningmarktregio’s zijn grote tekorten (bijv. Metropoolregio Amsterdam, Den Haag – Rotterdam en Utrecht) en in andere regio’s is het tekort kleiner (bijv. Woongaard, Drechtsteden, Zeeland).

De moeilijkheid ontstaat door het uitgangspunt dat (pakketten van) maatregelen tot een evenwicht moeten leiden op regioniveau. Dan worden tekorten opgelost, zonder dat er in andere regio’s een grote positieve onbalans ontstaat waarbij er meer dan voldoende ruimte is.

Dit uitgangspunt lijkt afschaffing van de verhuurderheffing te bemoeilijken. Afschaffing van de verhuurderheffing is een veelgehoorde wens, zowel vanuit principieel als financieel oogpunt. Afschaffing van de verhuurderheffing lost niet overal het tekort op, en kan leiden tot positieve onbalans in andere regio’s. Eén wondermiddel bestaat dus sowieso niet: alleen pakketten van maatregelen kunnen zorgen voor balans tussen opgaven en middelen op regioniveau.

Over de bijdrage van Ortec Finance

Ortec Finance is betrokken bij diverse onderzoeken over opgaven en middelen. Dat doen we voor- en met corporaties, sectorinstanties en de overheid. Met onze kennis, modellen en berekeningen willen wij inzichten creëren die bijdragen aan het realiseren van de grote volkshuisvestelijke opgave, in balans met de middelen – op sectorniveau, regioniveau en per corporatie.

Wij zijn betrokken bij regionale doorrekeningen over opgaven en middelen in opdracht van Aedes. Daarnaast zijn wij in opdracht van WSW betrokken geweest – in een adviserende rol – bij het eerste landelijke onderzoek gepubliceerd in juli 2020 en hebben wij in opdracht van BZK het model gemaakt voor het tweede landelijke onderzoek dat onlangs is gepubliceerd. Wij zijn niet betrokken geweest bij het rapport of de maatregelpakketten van het ministerie van BZK.

Voor meer informatie, neem contact op met Maarten van ’t Hek.

Gerelateerde insights

X