De mutatiekans is in veel opzichten een spil in het werk van woningcorporaties (zie figuur 1). Woningcorporaties hanteren als mutatiekans vaak het historisch gemiddelde van de afgelopen 5 jaar. In de praktijk blijkt dat niet altijd een goede voorspeller. In het verleden behaalde resultaten bieden immers geen garantie voor de toekomst!

Beïnvloedingssfeer mutatiegraad

Figuur 1: Beïnvloedingssfeer van de mutatiegraad

Het onderzoek

In 2019 heeft Ortec Finance samen met een woningcorporatie onderzoek gedaan naar een alternatieve methode (model) voor het schatten van de mutatiekans.


Mutatiekans

De mutatiekans is de kans dat een woning muteert. Oftewel dat de huidige huurder de woning verlaat. De gerealiseerde mutatiegraad van een complex wordt berekend door het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen te delen op het totaal aantal woningen. Met reguliere opzeggingen wordt bedoeld: huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Dat is niet het geval bij sloop, verkoop of samenvoeging.

In 2020 hebben we dit onderzoek uitgebreid samen met zes andere corporaties (zie figuur 2). Dankzij de grotere hoeveelheid data en de diversiteit van de corporaties, kunnen we de robuustheid van het model testen en verbeteren.

Dank voor jullie inzet, tijd en betrokkenheid!

Deelnemende corporaties pilotproject

Figuur 2: Deelnemende corporaties pilotproject.

 

Naast het econometrisch model, hebben we ook technieken toegepast uit het domein “Machine Learning”. Bovendien maken we inzichtelijk wat het effect is van de modelmatig bepaalde mutatiekans op de vastgoedwaardering en de meerjarenbegroting.

Inzichten uit de pilot mutatiekans in het kort

Inzichten pilotproject Mutatiekansen

Conclusie

Al met al hebben we na het onderzoek geconcludeerd dat we nu niet verder gaan met het modelmatig schatten van de mutatiekans, omdat de tijdsinzet en kosten die gepaard gaan met het opstellen daarvan onvoldoende opwegen tegen de meerwaarde. Dat doet niets af aan het belang van het onderwerp! Daarom delen we in deze rapportage de uitkomsten en de inzichten die we hebben opgedaan met de sector. Immers, niet elk idee ziet het levenslicht, maar van elke zoektocht leer je. De inzichten uit ons onderzoek dragen bij aan het verbeteren van de uitgangspunten omtrent mutatiekans die corporaties hanteren in hun meerjarenbegroting en portefeuillebeleid. Wil je meer weten over het pilotproject mutatiekansen of heb je een onderzoek suggestie? Neem dan contact op met Isabel Mandour of met je Ortec Finance consultant.

Download hier het volledige rapport

Gerelateerde insights

X
Cookies help us improve your website experience.
By using our website, you agree to our use of cookies.
Confirm