Ook in 2021 is Prinsjesdag vanwege de maatregelen tegen het coronavirus soberder dan normaal. Vergeleken met vorig jaar zijn de coronamaatregelen gelukkig wel soepeler. De troonrede werd dit jaar bijvoorbeeld weer afgesloten met een vrolijk driewerf hoera voor de koning! Het goede nieuws uit de rijksbegroting is dat de economie er – ondanks de coronacrisis – sterk voor staat. De ruimte die dit geeft, wordt niet maximaal benut. Het kabinet is immers demissionair en heeft daarom een ‘beleidsarme’ begroting aangeboden aan de Tweede Kamer. Aan de ene kant is er begrip voor het politiek gebruik dat een demissionair kabinet belangrijke keuzes overlaat aan het volgende kabinet. Aan de andere kant duurt de kabinetsformatie lang en raakt het geduld van de Nederlanders op. De opgaves op het vlak van bijvoorbeeld de woningmarkt of de klimaatverandering kunnen niet nog langer wachten.

Desondanks draagt het kabinet uit dat er dit jaar meer ruimte is voor extra plannen. Via het indienen van moties zal de Tweede Kamer aanvullende plannen en voorstellen van de fracties bespreken. Het is bijvoorbeeld de verwachting dat PvdA en GroenLinks een gezamenlijke motie indienen voor afschaffing van de verhuurderheffing. Het is afwachten welke besluiten de ‘missionaire’ Tweede Kamer gaat nemen. We blijven de ontwikkelingen volgen en passen dit blog aan indien van toepassing.

Aanvulling 24 september 2021: Inmiddels zijn twee aanvullingen geplaatst naar aanleiding van de Algemene Politieke Beschouwing van 23 september. Namelijk: Verdere verlaging verhuurderheffing (motie Hermans) en Vennootschapsbelasting.

Aanvulling 18 oktober 2021: Inmiddels is er een aanvulling gedaan over het gewijzigde standpunt van SBR Wonen.

 

In dit artikel stippen we enkele belangrijke voorgenomen plannen voor woningcorporaties aan. Voor een uitgebreid overzicht verwijzen we naar het door Aedes opgestelde overzicht: Rijksbegroting 2022: de belangrijkste plannen voor woningcorporaties - Aedes.nl. Voor de meer concrete plannen en maatregelen doen we suggesties voor aanpassingen in ons prognosemodel WALS, zodat de impact op de meerjarenbegroting in beeld kan worden gebracht of kan worden meegenomen in de begroting 2022 van jouw corporatie. Vorig jaar heeft SBR Wonen naar aanleiding van Prinsjesdag gecommuniceerd dat het aan corporaties zelf is om te bepalen of de maatregelen worden verwerkt in de begroting en dPi. Ook is corporaties gevraagd om duidelijk in de meerjarenbegroting aan te geven of en op welke wijze hierin rekening is gehouden met deze kabinetsplannen.

Dit jaar neemt SBR Wonen een ander standpunt in. In de nieuwsbrief van 15 oktober schrijft SBR Wonen: “Omdat de uitwerking en de formalisering nog de nodige tijd kosten, ligt het niet voor de hand dat corporaties hier in de dPi al op vooruitlopen. In de eigen begroting kan middels scenario-analyse inzicht worden geboden in de effecten van mogelijke bijstellingen in genoemde regelgeving.”

Verhuurderheffing

In het belastingplan 2022 is een wetsvoorstel opgenomen waarin het tarief van de verhuurderheffing structureel wordt verlaagd met in totaal € 180 miljoen per 1 januari 2022. Een deel hiervan (€ 150) is ter compensatie van de huurbevriezing in 2021. Aanvullend is een extra verlaging van € 30 miljoen opgenomen. Dit leidt tot een verlaging van het tarief van de verhuurderheffing van 0,527% naar 0,485% in 2022 (een daling van 0,042 procentpunt). Aangezien de verlaging structureel is, werkt deze ook door in de latere jaren. Aedes schrijft in haar eerder genoemde overzicht dat als er geen beleidswijzigingen plaatsvinden, het tarief voor 2023 zal worden vastgesteld op 0,459% en voor 2024 op 0,46%.

Verdere verlaging verhuurderheffing (motie Hermans)

Op donderdag 23 september is tijdens de algemene beschouwing een motie van kamerlid Hermans aangenomen. In deze motie wordt de regering verzocht het belastingplan voor 2022 aan te passen. In totaal tellen de voorstellen op tot € 2 miljard aan hogere kosten of lagere inkomsten. Één van de onderdelen betreft het extra (bovenop de € 180 miljoen, zie boven) verlagen van de verhuurderheffing met € 500 miljoen in combinatie met prestatieafspraken betreffende woningbouw en verduurzaming. De dekking wordt gevonden in de BIK-gelden (€ 1 miljard). € 700 miljoen wordt gedekt via het aanscherpen van de earningsstripping – beperken renteaftrek voor bedrijven – waarbij woningcorporaties worden gecompenseerd. Het restant van € 300 miljoen wordt gefinancierd via leningen en het oplopen van de staatsschuld.

De precieze uitwerking is nog niet bekend. Wordt het percentage voor de verhuurderheffing aangepast? Of wordt het een regeling die vergelijkbaar is met de huidige vermindering verhuurderheffing? We weten wel dat er oorspronkelijk € 1,46 miljard netto is begroot in de rijksbegroting in 2022. De extra verlaging van € 500 miljoen is ongeveer een derde ten opzichte van dit netto bedrag.

Inrichting in WALS
Binnen WALS kun je het nieuwe tarief van 0,485% voor 2022 eenvoudig opvoeren in de tabel van de verhuurderheffingspercentages. Ook voor latere jaren kan het tarief worden verlaagd. Op deze manier loopt het lagere percentage op een juiste manier mee in de kasstromen. Vergeet daarbij niet om ook de percentages voor nieuwbouw/aankoop aan te passen. De verhuurderheffing is geen knop waar je normaal gesproken binnen je handboekwaardering aan mag draaien. Het is daarom nodig om de waardering om te zetten in een volledig vrije waardering. Je kunt vervolgens alleen de tabel voor de verhuurderheffingspercentages aanzetten om de percentages zelf op te voeren. Ook hierbij geldt dat de aanpassing ook voor nieuwbouw en aankoop doorgevoerd moet worden.

Stimulering extra woningbouw

Vanaf 2022 stelt het kabinet € 100 miljoen per jaar gedurende 10 jaar beschikbaar om in deze periode het totale woningaanbod te vergroten. Dit komt incidenteel beschikbaar voor additionele woningbouw voor een periode van 10 jaar, niet voor de versnelling van al bestaande projecten. De besteding van dit budget is nog onduidelijk. Deze middelen worden op de Aanvullende Post gereserveerd met het oog op een zo kosteneffectief mogelijke aanwending op basis van de meest recente onderzoeken. Minister Ollongren gaat hierover in overleg met de Tweede Kamer.

Alhoewel corporaties direct of indirect kunnen profiteren van deze middelen, is het op dit moment lastig om dit punt concreet te vertalen naar de eigen meerjarenbegroting van de woningcorporatie in WALS.

Klimaat

In totaal investeert het kabinet ruim € 6,8 miljard extra in klimaatmaatregelen, dat is dus bovenop het bestaande klimaatbeleid. € 1,3 miljard hiervan trekt het kabinet uit voor subsidies voor infrastructuurprojecten op het terrein van waterstof en warmte. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van warmtenetten en het bestaande gasnet geschikt maken voor waterstof. € 1,5 miljard wordt geïnvesteerd in verduurzaming van de gebouwde omgeving en in uitbreiding en verbreding van de energiebesparingsplicht. Daaronder vallen ook maatregelen voor de versnelde verduurzaming van koop- en huurwoningen en maatschappelijk vastgoed.

Hiervoor geldt dat corporaties direct of indirect kunnen profiteren van deze middelen. Het is op dit moment wederom lastig om dit punt concreet te vertalen naar de eigen meerjarenbegroting van de woningcorporatie in WALS.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor terugkoop van VoV-woningen

Er wordt een nieuwe vrijstelling van de overdrachtsbelasting geïntroduceerd voor terugkopen van woningen in het kader van Verkoop onder Voorwaarden (VoV). De totale vrijstelling is geraamd op € 36 miljoen structureel per jaar. In de memorie van toelichting op het Belastingplan 2022 worden enkele aanvullende voorwaarden gesteld zoals zelfbewoningsplicht, een maximale waarde en een minimale (10%) en maximale (50%) korting.


Inrichting in WALS
Het wegvallen van de overdrachtsbelasting leidt tot lagere terugkoopkosten. Deze kunnen in WALS worden aangepast in het verkoopbeleid, bij de betreffende verkoopvorm (zoals Koopgarant).

Vennootschapsbelasting

Op donderdag 23 september werd bekend dat het demissionaire kabinet € 675 miljoen uittrekt om de zorgsalarissen structureel te verhoging. Aanvankelijk was het kabinet van plan dit te financieren door de zorgpremie te verhogen. Dit stuitte op verzet. De Kamer had eerder juist verzocht dit te financiering via de winstbelasting voor bedrijven. Later op de dag kwam Premier Rutte de Tweede Kamer deels tegemoet. De vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 25% naar 25,8%. Een deel wordt nog steeds betaald uit een verhoging van de zorgpremie.


Inrichting in WALS
Het hogere VPB-percentage is binnen WALS eenvoudig aan te passen wanneer gebruik wordt gemaakt van de VPB-berekening. Maak je gebruik van een extracomptabele berekening van de VPB, dan kan je deze opnieuw vaststellen en inlezen.

Huurgrenzen

Door de huurbevriezing in 2021 zullen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen in 2022 naar verwachting gelijk blijven aan 2021. De liberalisatiegrens wordt met de verwachte inflatie aangepast. Met hoeveel precies is nog niet bekend. Wanneer voor veel woningen de streefhuur gelijk wordt gesteld aan de huurgrenzen, kan dit significante impact hebben op de huurkasstroom.


Inrichting in WALS
Om ervoor te zorgen dat de huren op de juiste manier worden begroot en woningen in de juiste huurklasse wordt gerapporteerd, is het zaak de indexatie van de huurgrenzen voor 2022 (met uitzondering van de liberalisatiegrens) aan te passen in WALS. Wanneer de streefhuur van een woning gelijk is aan een aftoppingsgrens of er net onder ligt dan kan door de bevriezing van de huurgrens in 2022 de woning in een andere huurklasse vallen. Wanneer dit voor een deel van de portefeuille geldt, is het aan te raden afzonderlijke huurgroepen aan te maken voor elk van de aftoppingsgrenzen en hier voor deze woningen op af te toppen.


Vragen?

Heb je vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Of heb je hulp nodig bij de verwerking in de software? Neem dan contact op met je contactpersoon van Ortec Finance.

Gerelateerde insights

X