De laatste tijd is er weer volop nieuws over de woningmarkt. Er wordt gesuggereerd dat er sprake is van oververhitting. Er lijkt haast geen betaalbare woning meer te vinden en de prijzen lijken de pan uit te rijzen. Als je dan op zoek gaat naar een betaalbare woning, waar kun je die dan het beste kopen? Waar is je investering het meeste waard?

Waardebepaling met Ortec Finance AVM

In een nieuw rapport verwijst het CPB naar onderzoek dat gedaan is naar oververhitting van de woningmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat de prijsindex van de koopwoningen weer op het oude niveau van 2008 zit. Wanneer het CPB echter corrigeert voor inflatie blijkt dat de reële prijsindex nog onder de piek van 2008 ligt met de aantekening dat er regionaal erg grote verschillen zijn. Deze regionale verschillen hebben we in beeld gebracht. We beschikken over een database met daarin alle woningtransacties. Deze gebruiken we bij Ortec Finance voor ons AVM (Automated Valuation Model) voor de waardebepaling van individuele woningen, maar ook voor waarderingen van complete portefeuilles. Om inzicht te krijgen in de huizenmarkt hebben we dezelfde, virtuele woning in elk postcodegebied in Nederland getaxeerd. Ook hebben we voor elke gemeente de maandelijkse trend van de woningmarkt uitgerekend. Het resultaat is dat we weten waar de virtuele woning het duurst is, maar ook waar de waarde van deze woning het meeste toeneemt.

Hoe gaan we te werk?

We hanteren een virtuele woning waarvan we de kenmerken telkens hetzelfde laten. Het gaat om een standaard rijtjeswoning die repeterend voorkomt met een woningoppervlakte van 120 m², een kavel van 150 m², een bouwjaar van 1990 met een schuurtje als bijgebouw. We plaatsen deze woning telkens in een ander postcodegebied en taxeren de waarde in mei 2018. Niet geheel tot onze verbazing kost deze woning het minst in Loppersum en het meest in Amsterdam. Wat ons wel verbaast is dat de factor ruim 10,5 bedraagt! De woning is in Amsterdam meer dan tien keer zo duur als in Loppersum. Het duurste postcodegebied van Nederland is 1071. Dit zijn de straten die zijn gelegen rondom het Vondelpark en het museumplein. Onze virtuele woning kost daar ruim 8,5 ton. In het plaatsje ’t Zandt in Loppersum kost dezelfde woning iets meer dan 80 duizend euro. De gemiddeld prijs voor alle postcode gebieden voor deze woning is ruim 236 duizend euro, dit is in Heinenoord, gemeente Binnenmaas. De middelste prijs ligt iets lager op 217 duizend euro. Deze woning staat in Gemert. In het plaatje van Nederland is de waarde van de woning geplot per postcodegebied verdeeld over 6 kleuren.

Prijsontwikkeling

Naast de waarderingen van de fictieve woning, hebben we ook de prijsontwikkeling hiervan, per gemeente, uitgerekend. We berekenden de trend over de periode 1 januari 2016 tot en met 1 april 2018 voor alle typen woningen (vrijstaand, 2^1 kap, rij en appartement). Deze trends zijn geaggregeerd op gemeenteniveau. Niet geheel onverwacht zien we in deze periode dat de trend voor de rijwoningen de grootste stijging kent in Amsterdam: 32%. De laagste stijging is voor rekening van Delfzijl met 2,3%. Over alle woningen gemeten is de stijging overigens het grootst in Rotterdam, namelijk 34,1%. Appartementen in Rotterdam spannen de kroon met een stijging van 36,9%. In onderstaand plaatje van Nederland staan deze prijsontwikkelingen geplot per gemeente.

Meer informatie?

Wenst u nadere informatie over dit onderwerp? Neem dan contact op met Maarten-Jan Evers.