Bijna alle gemeenten krijgen ermee te maken; de overgang van taxeren op basis van de inhoud van een woning naar taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte. Inherent aan deze overgang is een aanpassing van het model. Het model dient geheel herschat of deels aangepast te worden om te kunnen werken met de GBO als uitgangspunt.

Kwaliteit huidige model

Om te bepalen of een herschatting nodig of wenselijk is dienen een aantal kenmerken van het huidige model geanalyseerd te worden. Wij kunnen je hierbij helpen. Met behulp van een analyse van de modelwaardes van recente verkopen kunnen we de huidige kwaliteit van het model bepalen en adviseren of een herschatting tot een verbeterde kwaliteit zal leiden. Daarnaast kunnen aanstaande samenwerkingen, toetreders, areaal uitbreidingen of grootschalige optimalisaties ervoor zorgen dat een herschatting tot verbetering van het model leiden. Tenslotte kunnen ook de wensen ten aanzien van het huidige model een herschatting noodzakelijk maken. Indien een herschatting niet direct noodzakelijk is kan ook besloten worden een gedeeltelijke aanpassing door te voeren door de m³ prijzen te converteren naar m² prijzen. Het basismodel blijft dan gelijk en groepscorrecties of overrules blijven dan toepasbaar.

Tijdsduur herschatting

Een volledige herschatting van het model heeft een doorlooptijd van 3 weken bij Ortec Finance. Ervan uitgaande dat je het nieuwe model in gebruik wilt nemen op het moment dat je normaal gesproken het model kopieert, dan dien je ongeveer zes weken voor deze datum geheel bij te zijn met de PMA en het bestand grotendeels op GBO’s te hebben staan. Het bestand kan dan naar ons opgestuurd worden. Zo kunnen we garanderen dat het model op tijd klaar staat voor de nieuwe waarderingsronde. Een gedeeltelijke herschatting kan op een willekeurig moment gebeuren. Dat geeft meer vrijheid. Het meest logische is het wel om ook deze wijziging door te voeren in het vers gekopieerde model voordat de waarderingen starten. De doorlooptijd bij ons is een paar dagen. We voorzien een drukke periode en stemmen daarom de planning graag met je af.

Overgangsperiode

Een model op basis van inhoud berekeningen kan niet tegelijk met een model op basis van oppervlakteberekening bestaan. Per definitie is een overgang dus een “Big Bang”. We kunnen ons echter voorstellen dat een periode waarin inhoud- en oppervlakte berekeningen naast elkaar staan wenselijk is.

Gefaseerde overgang

OrtaX is in staat om “hybride” te werken. Er wordt in een hybride situatie zowel op inhoud als op oppervlakte getaxeerd. Hierbij geldt dat het woningmodel draait op inhoudsgegevens maar dat er ook een oppervlakte taxatie uitgevoerd wordt. Dit gebeurt door toepassing van een conversietabel. Deze conversietabellen genereren een inhoud gebaseerd op de GBO en berekenen hiermee een waarde op basis van de inhoud die weggeschreven wordt als m² prijs bij de GBO. Dit is een indirecte waardering op GBO. Deze manier van werken is bij alle OrtaX klanten in te richten die met een inhoudswaardering werken. We kunnen hierbij werken met conversietabellen van het Ministerie of met uitgebreidere tabellen op basis van de eigen data van de gemeente (uitbreiding met bijvoorbeeld de bouwperiode).

Tot slot

Begin zo snel mogelijk met het totaal inventariseren van de GBO’s.  Mocht je het model eerder willen herijken dan kun je ook een model laten schatten als alle verkochte woningen een GBO hebben. Het is van groot belang dat deze GBO’s exact goed zijn. Je kunt dan de rest van het bestand middels een risico analyse converteren of inventariseren.

Let er ook op dat alle rapportages in OrtaX die gebaseerd zijn op inhoudsberekeningen omgezet moeten worden naar oppervlakte berekeningen.

Vragen?

We plannen graag een afspraak in om het traject met je te bespreken. Neem hiertoe contact op met Maarten-Jan Evers.