Woonpunt is een corporatie in Zuid-Limburg die betaalbaar en prettig wonen aan zo’n 40.000 huurders in deze regio biedt. Woonpunt ontstond in 2000 door een fusie van twee Maastrichtse corporaties: Beter Wonen en St. Mathias. Later zijn hier meerdere corporaties bij aangesloten. De afgelopen jaren is Woonpunt aan de slag gegaan met het verbeteren van financiële sturing en vastgoedsturing. De corporatie heeft voor verschillende processen in etappes software van Ortec Finance aangeschaft, waaronder SBI, AM, TMS en WALS.

“SBI faciliteerde de afweging welke ambities getemperd moesten worden”

Woonpunt wil inspelen op de krimp in de regio door de woningvoorraad kwantitatief af te stemmen op de demografische ontwikkelingen. Kwalitatief stuurt Woonpunt voornamelijk op instandhouding van de gemiddelde resterende levensduur, het vergroten van het aandeel groene labels (A en B) naar 80% en het uitbreiden van het aantal levensloopbestendige woningen naar 25%. Daarnaast wil Woonpunt het aandeel meergezinswoningen zonder lift terugbrengen, omdat deze het minst flexibel en dus het minst afzetbaar zijn. Dit alles binnen de randvoorwaarde dat minimaal 80% van de sociale huurwoningen valt in het betaalbare segment, en uiteraard binnen de financiële kaders.

Integraliteit en wisselwerking

Hub Meulenberg, Portefeuillemanager Vastgoedsturing: “De grootste meerwaarde van SBI is voor Woonpunt de integraliteit geweest. Met name de directe wisselwerking tussen het financieel beleid en het strategisch voorraadbeleid werd eenvoudig en duidelijk zichtbaar. De haalbaarheid van de strategische uitgangspunten werd direct getoetst, en SBI faciliteerde ook de afweging welke ambities getemperd moesten worden om wél binnen het financieel beleid te passen. Aan de andere kant gaf SBI ook structuur, door het duidelijke onderscheid tussen doelen (de wensportefeuille) en de transformaties (de strategieën). De wensportefeuille bepaalt de benodigde transformaties en de afgeleide plannen, en niet andersom.” “Het is belangrijk dat we de in SBI opgestelde wensportefeuille met behulp van AM kunnen vertalen naar strategieën op complexniveau”, aldus Asset Managers Amanda Crombach en Erik van Wissen. “Daarom is de aansluiting tussen SBI en AM voor ons relevant. Ook biedt AM de mogelijkheid om verschillende scenario’s op te stellen op complexniveau, maar ook op deelportefeuilleniveau. Door de verschillende scenario’s te analyseren en te vergelijken kunnen we een voor Woonpunt optimaal en goed onderbouwd tactisch beleid ontwikkelen.”

“AM biedt de mogelijkheid om verschillende scenario’s op te stellen op complex-, maar ook op deelportefeuilleniveau”

Hogere kwaliteit van data

Assetmanagement is bij Woonpunt ingebed in de Planning en Control Cyclus. Crombach en Van Wissen: “Dit jaar gaan we de gehele jaarcyclus doorlopen met zowel SBI als AM en zullen we AM inzetten bij de complex-sessies. De koppeling tussen SBI en AM zal naar verwachting goed verlopen. Wel zien we dat we aandacht moeten besteden aan de uitwerking van de resultaten uit AM in de investerings- en onderhoudsbegroting. Hiermee borgen we een helder onderscheid tussen investeringen en onderhoud. Het gebruik van AM ontwikkelen we steeds verder, waardoor we gaandeweg ook de inbedding verbeteren en de kwaliteit van onze data steeds hoger wordt.” Op dit moment is Woonpunt druk bezig met de full-waardering, omdat ze vanwege het stempel krimpregio hiertoe verplicht zijn. Lon Janssen, Asset Analist, legt uit: “De uitdaging voor het traject Marktwaardebepaling 2015 was het verzamelen en verbeteren van onze data en het opstellen van een waarderingsprotocol. We hadden nog niet eerder op marktwaarde gewaardeerd, dus alles was nieuw. Ons woningbezit en onze parkeerplaatsen hebben we middels de basismethode gewaardeerd; hiervan hadden we de meeste data op orde. Ons BOG, MOG en ZOG-bezit hebben we via een full-taxatie en dus een externe taxateur gewaardeerd. De taxateur stelde kritische vragen, wat er toe heeft geleid dat we nog meer verdieping hebben gegeven aan bepaalde data. TMS heeft ons structuur en houvast gegeven. Hierdoor zijn wij in de gelegenheid gesteld om zowel zelfstandig een waardering uit voeren alsmede de externe taxateur in staat te stellen om een waardering af te geven. In eerste instantie met de uploadsheets, waardoor we overzicht kregen in de te verzamelen data en dus ook de te verbeteren data. En vervolgens met de rapportagetools voor de analyse, waardoor we meer inzicht kregen in de samenstelling (en in de toekomstige ontwikkeling) van de waarde van ons bezit.”

“TMS heeft ons structuur en houvast gegeven”

Risico’s in beeld

De financiële sturing richt zich op het optimaal inzetten van de beschikbare middelen en het daarbij waarborgen van de financiële continuïteit. “Wij zoeken een balans tussen het realiseren van onze maatschappelijke doelstellingen en een gezonde bedrijfsvoering”, vertelt Mattie van der Kragt, Manager Financiën & Control. “Hiervoor kijken wij naar het rendement, risico, vermogensontwikkeling en de kasstromen. Dit vindt plaats door middel van de analyse van en sturing op de bijbehorende ratio’s zoals het direct rendement, solvabiliteit, loan to value, ICR en de DSCR. Door het gebruik van de Monte Carlo simulatie in WALS hebben wij de mogelijkheid om de impact van wijzigende economische parameters op het voorgenomen financiële beleid in kaart te brengen. Hiermee proberen we een overzichtelijk beeld van de risico’s die we lopen te krijgen, en creëren we beter inzicht of en in welke richting mitigerende maatregelen mogelijk zijn. Dit kan ons helpen bij het opstellen van een duidelijk en consistent financieel kader.”

“WALS kan Woonpunt helpen bij het opstellen van een consistent financieel kader”

Vragen?

Heeft u vragen over de marktwaarde? Neem dan contact op met uw contactpersoon bij Ortec Finance.