Een nieuw coalitieakkoord: maak 5 scenario’s voor het goede gesprek

Nadere uitwerking coalitieakkoord

Op veel onderdelen uit het coalitieakkoord ontbreekt de nadere uitwerking. Deze uitwerking is bepalend voor de vrijheid die corporaties krijgen om de financiële ruimte naar eigen inzicht in te zetten.

Op 14 februari jl. heeft minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bekend gemaakt het coalitieakkoord voor de woningmarkt verder te willen uitwerken met een Nationale woon- en bouwagenda. Onder deze agenda valt een zestal programma’s waarmee een aantal urgente problemen in de woningmarkt wordt aangepakt. Problemen zoals het woningtekort, de toegankelijkheid van de woningmarkt voor middeninkomens en de energietransitie.

In de komende maanden gaan o.a. BZK en Aedes door met de uitwerking van de Nationale woon- en bouwagenda. De scenarioverkenning die hieronder is beschreven, kun je steeds updaten en verfijnen met informatie die dan nieuw beschikbaar komt.

Klaar voor de start?

Voor je start met het maken van de scenario’s is het van belang te zorgen voor een complete wensportefeuille en een goed basisscenario.

De wensportefeuille geeft weer hoe de portefeuille er op (middel)lange termijn uit moet zien en bevat zodoende de opgaven voor de portefeuille. Idealiter is in deze opgave nog geen rekening gehouden met de financiële haalbaarheid. Je gebruikt de wensportefeuille immers om de resultaten van de scenario’s te beoordelen op hun bijdrage aan de wensportefeuille en toetst ze daarbij op de financiële en praktische haalbaarheid. Zo kom je tot een haalbare opgave.

Om de bijdrage goed te kunnen beoordelen, moet de wensportefeuille een complete weergave bevatten van alle doelstellingen. Nieuwe regelgeving en/of nieuwe inzichten kunnen ervoor zorgen dat de wensportefeuille veroudert. Zorg er dus voor dat je jaarlijkse je wensportefeuille update. Actueel is bijvoorbeeld dat woningen moeten gaan voldoen aan de Standaard voor isolatie en klaar moeten worden gemaakt voor de energietransitie (gasloos). Zijn deze opgaven al onderdeel van de wensportefeuille?

Naast een complete wensportefeuille is een goed basisscenario nodig. Een goed basisscenario bevat de waarderingen uit de jaarrekening en het actuele corporatiebeleid. Een keuze is daarbij om al het beleid uit de begroting op te nemen of alleen de verplichtingen. Natuurlijk neem je in het bassisscenario ook de afschaffing van de verhuurderheffing mee en de daardoor stijgende Vpb-last. Als je een goed basisscenario hebt, kun je vervolgens in aanvullende scenario’s gaan variëren met beleidskeuzes, zoals hierna wordt beschreven.

Scenario 1: Wat is jouw bijdrage aan een duurzame gebouwde omgeving?

Afgesproken is dat we naar een duurzame gebouwde omgeving gaan. Met scenario’s voor de energietransitie krijg je inzicht in het beslag dat deze opgave legt op de financiële ruimte en daarmee ook hoeveel ruimte over blijft voor andere beleidsmaatregelen. De Aedes Routekaart of berekeningen die je hebt uitgevoerd met je energieadviseur zijn hierbij een goed vertrekpunt. Maak inzichtelijk wat de energietransitie betekent voor jouw financiële positie. Ook kun je variëren met de snelheid waarmee de transitie inzet of met een verhoging van de ambities (bijvoorbeeld meer NOM-woningen).

Opname webinar Scenario’s Coalitieakkoord  Uitwerking Scenario 1

Scenario 2: Welke bijdrage kun je leveren aan de beschikbaarheid van woningen?

Met scenario’s waarbij je maximaal woningen toevoegt aan het sociale segment zonder de financiële ratio’s te overschrijden, maak je inzichtelijk wat je kunt doen aan een oplossing voor het woningtekort. Eventueel kun je dit combineren met de verkoop van woningen en zo inzichtelijk maken wat verkoop hieraan kan bijdragen. Vervolgens kun je nagaan wat hiervan praktisch haalbaar is:

• Zijn er bijvoorbeeld voldoende grondposities beschikbaar?
• Welke ruimte is er voor transformatie met verdichting?
• En welke bouwproductie kan de eigen organisatie aan?

Scenario 3: Wat kun je doen aan een betaalbare voorraad?

In het coalitieakkoord is aandacht voor de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Het is waarschijnlijk dat het huurbeleid van corporaties aan (nog) meer eisen moet gaan voldoen en het is mogelijk dat de verdiencapaciteit daardoor onder druk komt te staan. Verken daarom welke ruimte er is door de afstand tot de aftoppingsgrenzen optimaal te benutten, maar ook welk effect huurrestricties hebben op de financiële ruimte.

Uitwerking scenario 3 Woonlastenbeleid   Uitwerking Scenario 3

Scenario 4: Meer Middenhuur?

Corporaties krijgen meer ruimte om actief te zijn in het segment van de middenhuur. Bekijk daarom in een scenario welke woningen in aanmerking komen voor verhuur in dit segment en welke financiële consequenties dit heeft. Maar kijk ook wat het effect is op de samenstelling van je voorraad naar huurklassen. Hou je dan voldoende eenheden over in het sociale segment? Ook kun je een scenario maken waarbij je de financiële ruimte in de niet-DAEB-tak inzet voor nieuwbouw in het segment van de middenhuur. Bij veel corporaties is die ruimte er ook, maar zijn er nog beperkte plannen. Welke bijdrage kan jouw corporatie leveren?

Scenario 5: Welke invloed heeft de economie?

Afhankelijk van de corporatiefinanciën en het beleid hebben parameters zoals een hoge rente, een sterke stijging van de bouwkosten en/of hoge prijsinflatie veel invloed op je financiële ruimte en dus de bijdrage die je kunt leveren. Maak daarom scenario’s waarin je met deze parameters varieert. Vergeet dan niet rekening te houden met de correlaties tussen deze parameters. Met de economische scenarioset van Ortec Finance maak je eenvoudig consistente scenario’s waarin je met parameters varieert en inzicht krijgt in de effecten van wijzigende economische omstandigheden.

Tot slot

Met Ortec Finance SAM krijg je snel inzicht in de financiële consequenties en het effect op je portefeuilledoelstellingen van beleidskeuzes. Zo maak je concreet wat de vrije financiële ruimte betekent voor de mate waarin je kunt bijdragen aan de opgaven op de woningmarkt. Dit inzicht is natuurlijk van grote waarde om het gesprek met onder meer de gemeente aan te gaan, maar ook voor het goede gesprek in de eigen organisatie:

• Wat is realistisch?
• Komen er voldoende locaties beschikbaar om een bijdrage te leveren aan het woningtekort?
• Heeft de organisatie voldoende realisatiekracht om de complexen te verduurzamen?
• Kortom, wat is onze bijdrage?