Van huurbeleid naar woonlastenbeleid: hoe doe je dat?

Betaalbaarheid is voor corporaties een onderwerp van alle tijden. Indertijd was het een belangrijk onderdeel van het BBSH en later van de Woningwet. De Nationale Prestatieafspraken hebben betaalbaarheid nog eens extra in de spotlights gezet. Uitgangspunt van de afspraken is dat betaalbaarheid een gezamenlijke verantwoordelijkheid is van het Rijk en de verhuurders, waarbij de overheid zorgt voor inkomensondersteuning en de corporaties voor het aanbieden van betaalbaar wonen. Maar hoe kun je daar op een goede manier voor zorgen, bezien vanuit het perspectief van de huurder?

Wanneer we die vraag beantwoorden, wordt duidelijk dat we huurbeleid niet los kunnen zien van energielasten. Juist in deze tijd waarin mensen in de problemen komen door niet alleen de hoge inflatie, maar ook door de sterk gestegen energielasten schieten we tekort als we alleen naar de huren en ons huurbeleid kijken. Dus moeten we de stap zetten naar het sturen op woonlasten. Maar hoe doe je dat, woonlasten meenemen in je beleidskeuzes?

Woonlasten en vastgoedsturing

Voor je vastgoedsturing heb je idealiter voor je hele woningvoorraad inzichtelijk wat de woonlasten zijn en hoe deze zich ontwikkelen naar de toekomst toe. Want als je dat weet, kun je bepalen voor welk deel van je voorraad je je huurbeleid moet aanpassen (in combinatie met je verduurzamingsprogramma) om de woonlasten in balans te houden met het inkomen van de huurders. Helaas is het heel lastig om te voorspellen welke huurder in de toekomst welke woning zal bewonen en welke woonquote dan passend is. Daarnaast is het gedrag van de bewoner van grote invloed op de energielasten. Een oudere bewoner die overdag veel thuis is, heeft wellicht meer behoefte aan een goed geïsoleerde woning dan een jongere huurder die overdag buitenshuis aan het werk is. Dus zelfs bij gelijke inkomens kunnen de woonlasten en daarmee de betaalbaarheid van de woning verschillen.

Wat echter wel kan, is inzichtelijk maken wat de huidige situatie is en hoe deze verandert na invoering van het voorgenomen rijksbeleid. Daarvoor werken we samen met ABF Research. Zij beschikken over de kennis en data om waardevolle analyses te doen. Vanuit een representatief beeld van de huidige corporatievoorraad kunnen zij inzichtelijk maken wat het effect is van de maatregelen in de Nationale Prestatieafspraken. Hierbij houden zij rekening met de reparatiemaatregelen van de koopkracht van met name de laagste inkomens en de invoering van het energieplafond. De stapeling van maatregelen en beleid samen maken de gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders inzichtelijk. In het verlengde daarvan brengt ABF Research in beeld waar energiearmoede en betaalrisico’s bestaan. Dit is mogelijk op portefeuilleniveau, maar ook op regio- of corporatieniveau.

Zoals gezegd, is het lastig om te voorspellen hoe de betaalbaarheid van de voorraad zich in de toekomst ontwikkelt, maar inzicht in de huidige situatie en de nabije toekomst is bijzonder waardevol omdat het je in staat stelt om inzicht te krijgen in de kwetsbare delen van de portefeuille. Daarmee ontstaat een risico-inschatting die je kunt gebruiken in je vastgoedsturing om huur- en energiemaatregelen in Ortec Finance SAM toe te wijzen. Vervolgens kun je in Vabi Assets Energie voor complexen bekijken of een woning betaalbaar is (of wordt) voor verschillende doelgroepen.

 

Woonlasten op operationeel niveau

Ook op meer operationeel niveau kun je met woonlasten aan de slag, bijvoorbeeld in je woningtoewijzing. Denk daarbij eens aan de inzet van de Woonlasten module van Vabi. De Woonlasten module is ontwikkeld in samenwerking met het Nibud en gevalideerd door TNO. Met behulp van de woonlastencalculator kun je samen met de bewoner de specifieke woonlasten voor een woning berekenen en een nieuwe huurder niet alleen inzicht geven in het energieverbruik van een woning maar ook in de totale woonlasten. Op die manier kun je sturen op een qua woonlasten passend woningaanbod voor de huurder. De Woonlasten module wordt vaak gekoppeld aan het woonruimteverdeelsysteem en op die manier beschikbaar gesteld aan de corporatie. Verder is het mogelijk om met de Woonlasten module in combinatie met de Beleidsmodule van Vabi Assets Energie tot maatregelen te komen die het beste passen bij de profielen van bewoners in een bepaald complex. Het is dan ook de moeite waarde om eens na te gaan of jouw corporatie al over de module beschikt om huurders te helpen bij het vinden van de juiste woning.

Wil je de andere uitwerkingen van het coalitieakkoord bekijken?

Bekijk dan ons blog: Een nieuw coalitieakkoord: maak 5 scenario’s voor een goed gesprek.

Vragen?

Neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Annique via onderstaande contactgegevens.