Staat van de corporatiesector 2022: Conclusie

Bron: Staat van de corporatiesector 2022

Op 2 maart 2023 verscheen de jaarlijkse Staat van de corporatiesector. Hierin beschrijft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) de belangrijkste ontwikkelingen in de sector in 2022. Wil je weten wat deze ontwikkelingen zijn? En wat deze kunnen betekenen voor de beleidskeuzes van jouw corporatie? 

In een serie van blogs nemen we je mee door het rapport van het Aw. 
We behandelen: Signalen, Omstandigheden, De prestaties van de sector en Conclusies en halen er voor je uit wat belangrijk is voor jouw corporatie.

In de laatste blog van deze reeks gaan we in op de conclusies die je uit de Staat kunt trekken en de punten waar je als corporatie rekening mee moet houden. Bekijk hier de eerdere blogs: Signalen, Omstandigheden en Prestaties van de sector.

Conclusies en aandachtspunten voor de corporatiesector

In de Staat ligt de nadruk op de grote volkshuisvestelijke opgave die is vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken. Uit het rapport komt duidelijk naar voren dat de beperkte beschikbaarheid van sociale huurwoningen een acuut volkshuisvestelijk probleem is en dat de grootste uitdaging is om voldoende nieuwbouw te realiseren. Als rode draad door de hele Staat loopt dan ook de omvangrijke nieuwbouwopgave voor corporaties, waarbij extra aandacht uitgaat naar de realisatiegraad. De Aw geeft aan dat zowel de minister als de maatschappij verwachten dat corporaties hun bijdrage aan de opgave gaan leveren. 

Achterblijvende realisaties ten opzichte van de prognoses zijn een risico bij het voldoen aan deze verwachting. Een groot verschil tussen begroting en realisatie kan reden zijn voor een beoordeling door de Aw. Meer dan ooit is het dus belangrijk om niet alleen ambitieus te zijn (de opgave vraagt tenslotte om ambitie) maar tegelijkertijd een realistische prognose voor het nieuwbouwprogramma op te nemen in de meerjarenbegroting. 

Zorg er dus voor dat je bij het opstellen van de nieuwbouwprognose niet alleen kijkt naar de financiële haalbaarheid, maar ook naar de realiseerbaarheid.  

Binnen het prestatieveld Kwaliteit gaat veel aandacht uit naar verduurzaming, een andere belangrijke opgave uit de Nationale prestatieafspraken. Net als bij nieuwbouw is te zien dat de voornemens voor verbeteringen in het 1e en 2e prognosejaar hoger zijn dan de aantallen die worden uitgevoerd. Hou dus ook bij het opstellen van het verduurzamingsprogramma rekening met de realiseerbaarheid.

De focus op realistische voornemens is ook terug te lezen in de constatering van de Aw dat de lokale afspraken (die moeten leiden tot de doelen uit de Nationale prestatieafspraken) eerder ambities bevatten dan realistische bouwplannen omdat de omgevingscondities (zoals voldoende bouwlocaties) niet op orde zijn. Meer scherpte in de lokale plannen geeft het Rijk inzicht in de spanning tussen wat lokaal haalbaar is en wat nodig is om de nationale doelen op tijd te realiseren. De Aw verwacht dat dit ertoe leidt dat het Rijk zal bijsturen in de omgevingscondities die noodzakelijk zijn.   

Betaalbaarheid

Met betrekking tot betaalbaarheid is te zien dat het Rijksbeleid zich steeds meer richt op de betaalbaarheid van corporatiehuren. Dit ligt in lijn met het feit dat een steeds groter deel van corporatiehuurders financieel kwetsbaar is. Echter, de groeiende verantwoordelijkheid voor betaalbaarheid is een risico voor de financiële positie en de investeringsruimte van corporaties. Dit maakt de gewenste kwaliteitsgroei van de woningen onzeker. De opgaven in de bestaande voorraad en in de uitbreiding van de voorraad kunnen onder druk komen als de verdiencapaciteit zich minder ontwikkelt dan eerder geraamd. Sturen op de instroom van huurders uit de overige doelgroep of van buiten de corporatiedoelgroep wordt voor corporaties dan financieel erg interessant, maar deze instroom moet wel binnen de toewijzingsregels blijven. 

Kwaliteit

Wat betreft kwaliteit is de prijs-kwaliteit verhouding van woningen een belangrijk aandachtspunt. Passend toewijzen had al een negatief effect op de prijs-kwaliteit (woningen van verschillende kwaliteit hebben eenzelfde huurprijs) maar de verhouding verslechtert verder als gevolg van de eenmalige huurverlaging in juli 2023. Dit heeft niet alleen als effect dat huren voor nieuwe huurders lastig uit te leggen zijn, maar ook dat doorstroming kan stagneren voor woningen met veel kwaliteit en een relatief lage prijs (dit speelt met name bij woningen met een huur tussen de basishuur en de kwaliteitsgrens). Hierbij speelt verder mee dat de Aw aangeeft dat niet helemaal te voorspellen is welke invloed de huurverlaging heeft op het huurniveau van woningen die na 1 juli 2023 worden verhuurd aan huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Het zal vragen oproepen als er bij nieuwe huurders met een inkomen tot 120% minimum een hogere huur wordt gevraagd dan aan de zittende huurders uit dezelfde inkomensgroep die net een huurverlaging hebben gehad. De Aw roept corporaties op om hierin een lijn te kiezen.

Commerciële tak

Wat betreft de commerciële tak is te zien dat de financiële positie van deze tak in 2021 opnieuw is verbeterd door een sterke daling van de (langlopende) leningen en beperkte investeringen. Dit wijst op onderbenutting van het vermogen in de commerciële tak. Dit terwijl in de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat de corporaties 50.000 middenhuurwoningen bouwen. In 2024 evalueert de minister de tijdelijke opschorting van de markttoets. Om corporaties meer zekerheid te bieden of ze nieuwe plannen straks ook mogen uitvoeren en om de bouw van de middenhuurwoningen te stimuleren, pleit de Aw ervoor de markttoets sneller af te schaffen.

Meer lezen?

Bekijk de eerste drie blogs: Signalen, Omstandigheden en Prestaties van de sector.

Vragen?

Neem voor vragen contact op met je Ortec Finance contactpersoon of direct met Annique Verkoeijen via onderstaande gegevens.